房產過戶手續如何辦理

　　房產過戶手續如何辦理
　　營業稅的新政、個稅的強征，讓二手房市場變成以交易為主，贈與、繼承等多種方式并存的市場，也產生了多種二手房過戶方式。但如果不按照法律規定的方式進行過戶，潛在的風險還是要消費者自己承擔，所以選擇好過戶方式是非常必要的。
　　【贈與】
　　房產贈與今后肯定要管
　　案例：李小姐買了一處位于砂山地區的二手房，但由于該房產二次交易不到3年，按照新規定需要交納營業稅。而房主明確表示，自己只認房款的價格，多余的過戶手續費用全要由李小姐負責，李小姐聽朋友說辦理贈與可以降低手續費，房主也同意這樣做，但李小姐擔心是否會有不良后果。
　　贈與在幾年前還是一個生名詞，房產交易中心一年也沒幾個人辦理這項業務。原因很簡單，贈與雖然手續簡單，但費用高，贈與除了交納房產買賣的所有費用外，還有一項2%的公證費用。所以即使贈與關系，消費者也通過房產買賣來辦理手續。
　　但隨著營業稅的開征，贈與辦理的數量開始多了起來，因為較營業稅的5.5%的費用，贈與還是要便宜很多。
　　記者從房產交易中心了解到，在個稅開征前，辦理贈與并沒有受到限制，但由于很多房產買賣也開始辦理贈與，地稅部門開始實行直系親屬辦理贈與，其他關系不給予辦理贈與手續。皇姑區房產交易中心的工作人員表示，為了避免消費者惡意逃稅，將來對贈與肯定會加強管理，不會隨便的辦理。
　　律師表示，贈與公證是公證機構依法證明贈與人贈與財產行為的真實性、合法性的活動。贈與公證由贈與人、受贈人住所地或贈與行為發生地的公證處管轄，涉及不動產的贈與則由不動產所在地的公證處管轄。根據規定，當事人申辦贈與公證應當親自向有管轄權的公證處提出申請，不能委托他人代理。
　　■贈與風險很高
　　贈與公證雖然可以規避營業稅，減少稅費支出，但它在執行過程中有諸多限制條件，如采取贈與公證形式交易的房屋，必須采取全款交易，不允許做按揭貸款。
　　另外，房產贈與公證還具有很大的風險性，在房產過戶之前如果贈與人放棄贈與，此時，即便買方已付定金，由于贈與的性質決定對賣方也無任何約束責任可追究，即便是告上法庭，法院也不易判決，這樣勢必會給購房者帶來一定的經濟損失。
　　所以消費者在購買房屋時一定要通過正常的渠道來進行買賣交易，保證其安全性;不要為了減少稅費支出而貿然走“贈與公證”之路，這種方式風險性極大。
　　【夫妻房產】
　　房證上的夫妻姓名加減法
　　夫妻在房產證的署名上經常發生一些變化，該交什么費用?大概多少錢?這是很多夫妻關心的問題。房產證變成兩人聯合署名
　　案例：楊先生和妻子結婚已經5年了，去年他們以楊先生個人的名義購買了一套期房，房產證上也只登記了楊先生的名字。楊先生的妻子開始擔心房屋產權證上只有丈夫的名字，如果婚姻出現問題，她會一無所有，所以想把她的名字也加上。
　　解釋：沈陽房產交易中心的工作人員介紹，如果要在產權證上加上另一方的名字，辦理共有財產是比較容易的，費用也是最低的。只要夫妻雙方都到場，填好相應的表格，帶上結婚證、原來的房屋產權證、夫妻雙方的身份證明就可以了。
　　費用：手續費190元兩人署名不可以變成一個
　　案例：秦女士的單位可以報銷采暖費，單位財務科的同事告訴她，如果房產證上是夫妻兩個人的名字，只能按一半面積報銷，秦女士的房子正是這種情況，她和老公商量好，準備房證上改一下，變成自己的名字。
　　解釋：沈陽房產交易中心的工作人員說，房產證上如果是夫妻兩個人的名字，根據相關規定，不可以更改成一個人的名字，但離婚的情況例外。
　　離婚后變更成一人名
　　案例：蘇先生和妻子離婚了，他拿出一部分錢交給女方，前妻將房子留給了他。當初買房時，房產證上是兩個人的名字，如今離婚后，蘇先生想把名字換成自己一個人的。
　　解釋：沈陽房產交易中心的工作人員介紹，在房屋沒有抵押給他方的情況下，只要離婚的夫妻雙方都到場，填完需要的表格后，憑著雙方的身份證件、離婚協議書、原來的房屋產權證就可以辦理。
　　費用：交易費用等、免收契稅妻子繼承丈夫房產
　　案例：陳女士家的房子是房改房，前不久她的丈夫因病去世了，也沒有留下遺囑和公證書，現在房證上還是丈夫的名字，陳女士想變更成自己的。
　　解釋：沈陽房產交易中心的工作人員說，當配偶一方死亡后，首先應當依法分割夫妻共同財產。如該房產屬于夫妻共同財產，而陳女士的丈夫又沒有留下遺囑和公證書的話，那么首先應把其中的一半分出來歸陳女士所有，剩下的一半由陳女士及其他第一順序的繼承人平均分割。如果陳女士要求辦理房產過戶，想把房產證過戶到自己名下，需要先在法定繼承人之間就遺產分配達成協議，再到公證處辦理公證。
　　費用：手續費3元/平方米、交易費
　　夫妻更名辦理程序
　　1.夫妻雙方就更名原因寫一份申請書(雙方簽字)，然后持身份證、房屋所有權證原件及申請書預約登記(不要求雙方同時到場)。
　　2.辦理《契稅核定通知書》。
　　3.攜帶材料：《房屋所有權登記申請書》、《房屋所有權證》、房屋所有權證上的附圖及房屋登記表復印件、更名原因申請書、《契稅核定通知書》、結婚證原件及復印件、夫妻雙方的身份證原件及復印件、原產權單位為中央直屬機關、企、事業單位，需提交原產權單位同意變更姓名的書面證明，因夫妻離婚要求辦理轉移登記的，需提交離婚證或離婚判決書的原件及復印件。
　　【繼承】
　　父子過戶繼承最佳
　　案例：張某父親去年過世，房產一直沒有過戶，張某父親一直由其贍養，其兄弟姐妹也都在外地。張某父親在世時也表示要將房產留給張某的兒子。由于個人所得稅開征，張某怕房產過戶自己要交稅，詢問繼承是否也要交納個人所得稅。
　　父親把房產過戶給孩子最省錢的方式就是繼承了。按照規定，繼承房產不但不需要交納營業稅和個人所得稅，契稅也免。繼承的費用只包括公證費和交易手續費，父子間繼承手續費為每平方米6元。
　　但律師表示，由于張某是第一順序繼承人，而老人并沒有立下遺囑，按照法定繼承，張某的兒子是無法繼承該房產的，如果要將房產咖啡杯過戶到張某兒子名下，只有先由張某繼承，然后贈與其子。
　　■提交材料：
　　1.被繼承人的死亡證明。
　　2.房屋產權證明，如尚未取得產權證，則提交購房契約及付款憑證。
　　3.如被繼承人有遺囑，則提供其遺囑及當地法院或有關部門認定該遺囑合法、有效的證明。