在限購令中，溫州樓市磕磕碰碰地走完上半年。明天開始，就是下半年行情的起點了，今天《我的家》聯合三角洲地產、平安易居推出的“房產半月談”欄目就來聊聊下半年溫州樓市的動向，大家也可以通過微博與我們互動，談談自己對下半年樓市的看法。
2011年的樓市剛剛走完了上半場回顧半年來溫州市區的樓市，大概可以用“乏善可陳”來形容：一級市場，市政府及相關職能部門制訂的土地出讓計劃相比往年具有難以比擬的充裕性，買方市場的應對卻是“炮聲寥寥”，前后好幾次的土地招投標都遭遇了冷場；二級市場，雖然有一個精英公寓開盤獲得了滿堂紅，更多的樓盤卻在充滿觀望的氛圍中按兵不動，靜觀風向；三級市場，不少投資者掂量再三之后紛紛掛牌出讓手頭多余的房源，討價還價的籌碼正在日益向買方傾斜，但成交量的起伏和滑坡卻讓許多中介機構深切感覺到寒流的存在。
樓市宏觀調控的力度和效果，相比最近幾年達到了一個新的層級。很多業內人士將本輪樓市的表現與2008年的同期進行對比，并期待著政府能夠像2008年下半年一樣出手“救市”或“托市”，這大概也是很多業內人士包括開發商、投資者觀望心態產生的根源。盡管當前國內有個別城市出于地方利益力圖對中央調控意志進行試探，但中央政府及相關主管部門有關樓市調控的口徑卻始終有緊無松。因此，我們認為，對于樓市而言，2008年的外在環境已無從復制，樓市的健康發展還是要在根本上回歸理性之路，順應和諧之道。
在上述的認識前提下，我們再來分析和展望今年下半場溫州樓市的走向。
一級市場：溫州歷年來都在渴求加大土地供應力度，今年全年溫州市區的土地供應計劃是1700多畝，上半年已完成的比例無疑太低，下半年即使難以完成全部計劃，但可供土地的存量也將大為改善明年及將來的土地市場預期。由于現有的銀根政策，不少開發商手頭資金趨緊，因而拿地的積極性大為減低，但也使得開發商拿地趨于理性。一方面，地價的控制將從源頭上有利于改善房價的構成；另一方面，我市逐年放寬的土地供應計劃也可以大大增加未來的房源，房源供應量的保證也可以使得房價逐步回歸到穩定和合理的水平。
二級市場：上半年精英公寓的“售罄”在今年可能是“個案”，但卻顯示出一個樓盤在市場需求空當的把握、總價的控制等方面對于剛需市場的強大吸引力。據我們初步估計，下半年符合上市條件或有開盤意向的市區新盤有10 來個，能夠形成60萬平方米以上的供應，還有幾個次新盤有10萬平方米左右的供應。但仔細分析一下這些樓盤的潛在供應，卻是普遍以大戶型產品為主力，與一般剛需的購買能力相去甚遠。在投資性客戶不斷退市、改善性客戶很多受限于購房資格的市場環境下，如果這些樓盤同場比拼，“營銷戰”將會比較激HP印表機烈，最好的營銷招數也許是看誰肯向客戶“讓利”。
三級市場：對于許多投資者、投機者來說，樓市的調控和預期讓他們炒作和持有多余房源的風險和成本正在日益加大。上半年，市區二手房市場可售房源迅速增加，而剛需購房者卻紛紛選擇租房過渡，除了一些學區房以外，各個板塊二手房的價格普遍開始走低，很多都出現了10%左右的議價空間。上半年新盤供應少，二手房市場行情尚且是如此表現，如果下半年新盤供應增多且價格趨穩、趨降，將進一步對二手市場的供應和議價空間施加壓力。對于剛需來說，在二手市場購買心儀的房子可能正逢其時。
一個健康的市場，必須時刻關注目標客戶的產品需求和購買承受力，并在大致有序的供求平衡中推動市場的不斷發展，樓市也是如此，樓市調控的碳粉匣著力點更是如此。下半場的樓市即將開始，讓我們期待溫州樓市在理性的運行中健康發展。
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