買賣雙方對付款方式沒有約定的，應首先根據交易習慣確定

　　買賣雙方對付款方式沒有約定的，應首先根據交易習慣確定
　　辦案律師：麻增偉律師 聯系電話：13811419086
　　案例：
　　2010年3月15日，馮某（甲方）與郝某（乙方）簽訂《北京市存量房買賣合同》一份，合同約定，馮某將其位于右安門玉林東里的一棟房屋出售給郝某，房產轉讓價款為110萬元人民幣，郝某于合同簽訂當日向馮某支付定金5萬元，后雙方簽訂補充協議約定：“乙方于2010年3月20日支付10萬元，2010年4月20日支付70萬元，2010年6月30日前向甲方支付剩余購房款25萬元，甲方同意乙方本筆款項通過向銀行申請貸款的形式支付，支付日以銀行的放款日為準，乙方之貸款申請若未經銀行審核通過或審核通過的額度不足部分，則由乙方在交易當日支付。同時約定在2010年6月30日之前，馮某交付房屋，并向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。后郝某分別按照上述日期支付了前兩筆購房款，并由馮某出具收據并簽字，后郝某未能辦成25萬元貸款，但郝某通知馮某，將以現金形式支付剩余購房款25萬元，并在過戶當日以現金方式支付。但馮某要求必須將10萬元打入馮某銀行賬戶，最終雙方因付款方式未能達成一致，并未能辦理過戶手續。2010年8月15日，郝某委托本律師向北京市豐臺區人民法院提起訴訟，要求馮某辦理過戶手續，并承擔違約責任。
　　辦案律師評析：
　　本案從表面看是一起因付款方式異議引發的房屋買賣合同糾紛，但本律師在接受郝某的案件委托后，經過分析案情，并結合近來房價波動的情況，認為馮某對10萬元付款方式的異議可能僅僅是一個借口，背后可能還存在其他的不被人知曉的真實原因。
　　但在背后原因未查清之前，本律師只能首先針對馮某因10萬元付款方式有異議而未辦理過戶的抗辯，準備訴訟。經分析和研究后，本律師認為本案中，雙方對最后10萬元購房款的支付方式并沒有約定，在雙方沒有約定的情況下，應根據《合同法》第六十一條的規定來確定，該條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。因此，在馮某和郝某未就10萬元購房款如何支付作出明確約定的情況下，應根據雙方的交易習慣來確定，綜合馮某和郝某的合同履行過程來看，郝某一直是以現金的方式支付給馮某，并由馮某出具收據，因此，最后的10萬元也應由馮某接受現金，并出具收條，馮某要求通過銀行轉賬方式支付，不符合雙方的交易習慣，不應被支持。
　　在準備上述案件訴訟的過程中，本律師通過調查發現，馮某在與郝某合同履行期間曾在豐臺法院進行過訴訟，原告為馮某，被告為案外人李某，豐臺法院于2010年7月30日，以馮某和李某雙方同意解除房屋買賣合同為由，判決馮某與案外人李某就訴爭房屋簽訂的房屋買賣合同解除，李某于本判決生效后十日內交還房屋。這個事實，足以證明馮某以付款方式異議為由拒不辦理過戶手續的真實原因是馮某曾經一房二賣，在馮某與郝某履行簽訂房屋買賣合同時，馮某與案外人李某的房屋買賣合同糾紛尚未解決，且案外人李某仍居住在涉案房屋，馮某根本無法向郝某交付涉案房屋。
　　在開庭審理過程中，法院不僅采納了本律師因按照交咖啡杯易習慣確定付款方式的代理意見，而且認定馮某在不具備交付條件的情況下，以拒收最后10萬元購房款的方式，拒不履行合同義務，已構成違約，應承擔違約責任。最終法院判決：被告馮某于本判決生效之日十日內向郝某交付房屋，并辦理房屋的過戶手續，并向郝某支付違約金93200元。
　　筆者認為：律師在辦案過程中，必須注重調查和證據的搜集，并通過表面現象發現當事人違約的真實原因，只有這樣才能確保案件的辦案質量，最大限度的維護當事人的利益。