不合理低價轉讓房產的合同，因侵犯債權人利益被撤銷

　　不合理低價轉讓房產的合同，因侵犯債權人利益被撤銷
　　作者：麻增偉律師 電話：13811419086
　　案例：
　　2009年4月30日，李某向王某借款150萬元人民幣，借款期滿后李某未向王某歸還借款，王某于2010年5月10日，向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，要求被告王某返還借款150萬元，2010年11月2日，法院判決李某于判決生效后10日內向李某給付借款，但李某一直未按判決履行義務，王某因其他原因，并未及時申請強制執行。2010年12月1日，王某得知李某與第三人簽訂房屋買賣合同，將李某名下位于北京市朝陽區芍藥居北里的一棟64平米的房產，以80萬元的價格，賣給第三人，遂向法院提起訴訟要求撤銷李某與第三人簽訂的房屋買賣合同。
　　辦案律師評析：
　　本案是一起因侵犯債權人利益而引發的撤銷權糾紛，雖然本律師接受了王某的委托，代理本案的訴訟，但不得不說的是，之所以出現目前的糾紛，主要原因在于王某的代理律師在之前的借款糾紛中，沒有及時的申請財產保全措施，給李某惡意處分財產創造了有利條件。在本案事實清楚、證據充分的情況下，未采取財產保全措施，不得不說是一種訴訟策略上的失誤。
　　本案的關鍵問題在于，李某將其房產以80萬元出賣給第三人的行為是否構成惡意以低價轉讓財產，侵害債權人利益。接受案件委托后，本律師及時調查了李某與第三人的關系，得知李某與第三人系表兄弟關系，且第三人曾在借款糾紛案件中出庭為李某作證，可能存在惡意串通的故意，在訴訟過程中，又通過法院委托了房產評估機構對房產的價值做了評估，房產評估價格為152萬元人民幣。根據本案李某與第三人的表兄弟關系，以及第三人對李某拖欠王某150萬元事實的知曉，結合房產的評估價與合同價之間存在較大差距的事實，可以認定李某轉讓房產的行為，已經直接損害了債權人王某的利益，王某要求撤銷合同的請求，應當得到法院支持。
　　關于如何認定明顯以不合理的低價轉讓房產的行為，最高法院的司法解釋已經做出了規定：對于 “明顯不合理的低價”，人民法咖啡杯院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。
　　本案中，房產的評估價為152萬元，而合同的出讓價為80萬元，該80萬元明顯未低于房產價格的70%，即106萬元，據此，最終，法院判決撤銷了李某與案外第三人的房屋買賣合同。