上半年房價上漲得到抑制 三季度或遇價格松動

　　提要：歷經近半年的調控，樓市在2011年上半年行將結束時，低迷之態已顯露無遺。我們基本上可以判斷：房地產市場在嚴厲的調控下，今年上半年一二線城市的房地產市場回落勢頭明顯，三四線城市仍維持正增長。
　　歷經近半年的調控，樓市在2011年上半年行將結束時，低迷之態已顯露無遺。以限購、限貸、限價為主要手段的樓市調控，效力正在逐漸釋放，但業內仍普遍擔心地方不堪壓力致使調控效果打折的狀況在下半年出現。
　　上半年房價上漲得到抑制2011年1月份的房地產市場延續了去年年底以來“量漲價升”的火熱勢頭，顯然不符合中央“合理引導住房需求、促進房地產市場平穩健康發展”的目標，從而導致了今年1月26日針對樓市的新“國八條”調控政策出臺。
　　受其影響，截至6月中旬，2011年一級市場全國土地累計成交3.4億平方米，相比去年同期增長0，成交金額為4980億，相比去年同期下降10%。其中，一線城市成交金額下降幅度為47%，二線城市下降幅度為18%。
　　今年1~5月全國商品住宅的成交面積僅同比增長9.1%，是2005年至今同期的次低，僅高于2008年同期。分城市來看，一線城市的北京、上海、深圳三個城市1~5月商品住宅成交量同比分別增長-24%、13%、1%；二線城市的杭州、天津、長沙及成都1~5月商品住宅成交量分別同比增長-22%、1%、-6%及10%；三線城市受限購影響，成交量走勢分化，受限購的佛山、蘇州和廈門的1~5月商品住宅成交分別同比增長36%(5月同比增長-8%)、12%、-19%，而未限購的東莞同比大漲50%。不僅如此，從上述城市1~5月各月的成交量走勢來看，一二線城市成交量整體呈現走低的態勢。
　　從國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格來看，1月份同比上漲12.7%，其中普通商品住宅銷售價格同比上漲13%，高檔住宅銷售價格同比上漲11.5%。在新“國八條”出臺后，漲幅逐步回落。至5月，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5%以內的城市有36個，比4月份增加了7個。
　　我們基本上可以判斷：房地產市場在嚴厲的調控下，今年上半年一二線城市的房地產市場回落勢頭明顯，三四線城市仍維持正增長。同時，房價上漲得到了比較成功的抑制。
　　下半年價格波動將加劇6月23日，溫家寶總理在英國《金融時報》上發表的文章中表示，中國整體價格水平處于可控范圍內，并預計將穩步回落。之前業內普遍預計下半年CPI下行的預期得到了官方的背書，這意味著今年下半年中國經濟超調風險擔憂將逐步消除，貨幣政策在下半年或將轉向，這對于下半年房地產市場的表現作用巨大。
　　5萬億投資額的3600萬套保障房建設可能帶給地方政府高達2.7萬億新增支出，這將加劇已經達到10萬億負債的地方負擔。另一方面，上半年一二級市場的低迷減少了土地出讓收入和稅收，這對于在2010年土地出讓金占財政收入比例高達76.6%的地方來說是難以接受的。從這個角度來看，調控在地方執行層面可能存在效果打折，而且在下半年將更加明顯。
　　從市場本身運行的規律來看，2004年至2010年的監測數據告訴我們，下半年的成交量通常會比上半年要顯著放大，而且四季度一般都是全年成交量表現最好的季度。
　　上述這些都是開發商們對于下半年普遍保持樂觀的原因，也導致了一些開發商敢于在上半年保持“豬堅強”心態。的確，下半年CPI下行帶來調控趨緩的可能，房地產市場成交量一定會顯著放大，相信這也是最沒有懸念的事情。
　　但是，有些現象引起了我們的高度關注。一般來說，新開工面積滯后1.5年會形成供應。國家統計局的數據顯示，2009年下半年商品住宅新開工面積大約為5.1億平方米，2010年上半年新開工面積大約為6.5億平方米，這意味著2011年全年供應量大概在11.6億平方米，而今年上半年銷售情況比較低迷，截至5月底累計商品住宅銷售面積僅為3.3億平方米，那么下半年將迎來推盤的真正高峰期。
　　其中，部分城市1~5月的新增預售量同比增長率普通偏低，北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增預售量分別同比增長-54%、-3%、-15%、-16%，這意味著上述城市的開發商推盤并不積極，下半年這些城市的樓盤可HP印表機能會集中上市。
　　按照過往的經驗，如此大規模的供應量，將會帶來銷售量的增加，同時也會抑制房價上漲動能。而且，整體行業資金面還是逐步趨于緊張的：從凈負債率來看，目前上市公司是66%，低于2008年的峰值89%；從短期負債/現金來看，目前是0.94，低于2008年的峰值1.91；從現金流出/現金流入來看，目前是1.28，2008年峰值是1.89。
　　即使目前三項指標仍低于2008年峰值，但自第一輪調控以來一直保持著不斷攀升的趨勢，這將驅使開發商未雨綢繆做好預防措施，不排除從三季度開始龍頭房企采取“以價換量”的策略。當然，我們相信即使價格松動，幅度也不會太大，畢竟龍頭房企萬科去年的凈利潤才16%，而保利是17%。
　　綜上所述，我們對于下半年的成交碳粉匣量保持樂觀的態度，而價格的波動將會在三季度表現得更加明顯。對于購房者來說，這無疑是一件好事。(作者系世聯地產華東首席分析師)