房產過戶手續如何辦理
營業稅的新政、個稅的強征，讓二手房市場變成以交易為主，贈與、繼承等多種方式并存的市場，也產生了多種二手房過戶方式。但如果不按照法律規定的方式進行過戶，潛在的風險還是要消費者自己承擔，所以選擇好過戶方式是非常必要的。
【贈與】
房產贈與今后肯定要管
案例：李小姐買了一處位于砂山地區的二手房，但由于該房產二次交易不到3年，按照新規定需要交納營業稅。而房主明確表示，自己只認房款的價格，多余的過戶手續費用全要由李小姐負責，李小姐聽朋友說辦理贈與可以降低手續費，房主也同意這樣做，但李小姐擔心是否會有不良后果。
贈與在幾年前還是一個生名詞，房產交易中心一年也沒幾個人辦理這項業務。原因很簡單，贈與雖然手續簡單，但費用高，贈與除了交納房產買賣的所有費用外，還有一項2%的公證費用。所以即使贈與關系，消費者也通過房產買賣來辦理手續。
但隨著營業稅的開征，贈與辦理的數量開始多了起來，因為較營業稅的5.5%的費用，贈與還是要便宜很多。
記者從房產交易中心了解到，在個稅開征前，辦理贈與并沒有受到限制，但由于很多房產買賣也開始辦理贈與，地稅部門開始實行直系親屬辦理贈與，其他關系不給予辦理贈與手續。皇姑區房產交易中心的工作人員表示，為了避免消費者惡意逃稅，將來對贈與肯定會加強管理，不會隨便的辦理。
律師表示，贈與公證是公證機構依法證明贈與人贈與財產行為的真實性、合法性的活動。贈與公證由贈與人、受贈人住所地或贈與行為發生地的公證處管轄，涉及不動產的贈與則由不動產所在地的公證處管轄。根據規定，當事人申辦贈與公證應當親自向有管轄權的公證處提出申請，不能委托他人代理。
■贈與風險很高
贈與公證雖然可以規避營業稅，減少稅費支出，但它在執行過程中有諸多限制條件，如采取贈與公證形式交易的房屋，必須采取全款交易，不允許做按揭貸款。
另外，房產贈與公證還具有很大的風險性，在房產過戶之前如果贈與人放棄贈與，此時，即便買方已付定金，由于贈與的性質決定對賣方也無任何約束責任可追究，即便是告上法庭，法院也不易判決，這樣勢必會給購房者帶來一定的經濟損失。
所以消費者在購買房屋時一定要通過正常的渠道來進行買賣交易，保證其安全性;不要為了減少稅費支出而貿然走“贈與公證”之路，這種方式風險性極大。
【夫妻房產】
房證上的夫妻姓名加減法
夫妻在房產證的署名上經常發生一些變化，該交什么費用?大概多少錢?這是很多夫妻關心的問題。房產證變成兩人聯合署名
案例：楊先生和妻子結婚已經5年了，去年他們以楊先生個人的名義購買了一套期房，房產證上也只登記了楊先生的名字。楊先生的妻子開始擔心房屋產權證上只有丈夫的名字，如果婚姻出現問題，她會一無所有，所以想把她的名字也加上。
解釋：沈陽房產交易中心的工作人員介紹，如果要在產權證上加上另一方的名字，辦理共有財產是比較容易的，費用也是最低的。只要夫妻雙方都到場，填好相應的表格，帶上結婚證、原來的房屋產權證、夫妻雙方的身份證明就可以了。
費用：手續費190元兩人署名不可以變成一個
案例：秦女士的單位可以報銷采暖費，單位財務科的同事告訴她，如果房產證上是夫妻兩個人的名字，只能按一半面積報銷，秦女士的房子正是這種情況，她和老公商量好，準備房證上改一下，變成自己的名字。
解釋：沈陽房產交易中心的工作人員說，房產證上如果是夫妻兩個人的名字，根據相關規定，不可以更改成一個人的名字，但離婚的情況例外。
離婚后變更成一人名
案例：蘇先生和妻子離婚了，他拿出一部分錢交給女方，前妻將房子留給了他。當初買房時，房產證上是兩個人的名字，如今離婚后，蘇先生想把名字換成自己一個人的。
解釋：沈陽房產交易中心的工作人員介紹，在房屋沒有抵押給他方的情況下，只要離婚的夫妻雙方都到場，填完需要的表格后，憑著雙方的身份證件、離婚協議書、原來的房屋產權證就可以辦理。
費用：交易費用等、免收契稅妻子繼承丈夫房產
案例：陳女士家的房子是房改房，前不久她的丈夫因病去世了，也沒有留下遺囑和公證書，現在房證上還是丈夫的名字，陳女士想變更成自己的。
解釋：沈陽房產交易中心的工作人員說，當配偶一方死亡后，首先應當依法分割夫妻共同財產。如該房產屬于夫妻共同財產，而陳女士的丈夫又沒有留下遺囑和公證書的話，那么首先應把其中的一半分出來歸陳女士所有，剩下的一半由陳女士及其他第一順序的繼承人平均分割。如果陳女士要求辦理房產過戶，想把房產證過戶到自己名下，需要先在法定繼承人之間就遺產分配達成協議，再到公證處辦理公證。
費用：手續費3元/平方米、交易費
夫妻更名辦理程序
1.夫妻雙方就更名原因寫一份申請書(雙方簽字)，然后持身份證、房屋所有權證原件及申請書預約登記(不要求雙方同時到場)。
2.辦理《契稅核定通知書》。
3.攜帶材料：《房屋所有權登記申請書》、《房屋所有權證》、房屋所有權證上的附圖及房屋登記表復印件、更名原因申請書、《契稅核定通知書》、結婚證原件及復印件、夫妻雙方的身份證原件及復印件、原產權單位為中央直屬機關、企、事業單位，需提交原產權單位同意變更姓名的書面證明，因夫妻離婚要求辦理轉移登記的，需提交離婚證或離婚判決書的原件及復印件。
【繼承】
父子過戶繼承最佳
案例：張某父親去年過世，房產一直沒有過戶，張某父親一直由其贍養，其兄弟姐妹也都在外地。張某父親在世時也表示要將房產留給張某的兒子。由于個人所得稅開征，張某怕房產過戶自己要交稅，詢問繼承是否也要交納個人所得稅。
父親把房產過戶給孩子最省錢的方式就是繼承了。按照規定，繼承房產不但不需要交納營業稅和個人所得稅，契稅也免。繼承的費用只包括公證費和交易手續費，父子間繼承手續費為每平方米6元。
但律師表示，由于張某是第一順序繼承人，而老人并沒有立下遺囑，按照法定繼承，張某的兒子是無法繼承該房產的，如果要將房產咖啡杯過戶到張某兒子名下，只有先由張某繼承，然后贈與其子。
■提交材料：
1.被繼承人的死亡證明。
2.房屋產權證明，如尚未取得產權證，則提交購房契約及付款憑證。
3.如被繼承人有遺囑，則提供其遺囑及當地法院或有關部門認定該遺囑合法、有效的證明。
2011年7月29日星期五
房產知識
1. 什么是二手房按揭？
答：二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。
2. 二手房按揭貸款客戶需要哪些資料？
答：買方：身份證，戶口本，婚姻狀況證明，收入證明，銀行流水；近一年以上納稅證明或社保。
賣方：身份證，戶口本，婚姻狀況證明，房產證。
3. 二手房按揭貸款大致流程？
答：評估（1-2個工作日）-簽借款合同（1個工作日）-銀行審批（7個工作日左右）-網簽（1個工作日）-出保函（3個工作日）-放款（時間不定）-查款（3-5個工作日）-過戶（1個工作日）-賣方收全款（8個工作日）/出新產權證（5個工作日）-做抵押（15個工作日）。
4. 經開區和高新區二手房按揭大致流程？
答：評估（1—2個工作日）-簽借款合同（1個工作日）-銀行審批（7個工作日左右）-過戶（1個工作日）-出新產權證（5個工作日）-做抵押（15個工作日，高新區不需要歸檔，經開區20個工作日）-出他項權證（15個工作日）-放款。
5. 如果證件上的號碼或人名不一致怎么辦？
答：去戶口所在地相關部門開具證明。
1. 簽借款合同時如果結婚的是否需要夫妻雙方到場？
答：是的，提供雙方證件的原件。
2. 單身的在哪里開具單身證明？
答：戶口所在地民政局。
3. 省外戶口在鄭州買房需提供什么證明？
答：提供近一年以上的社保或納稅證明。
4. 貸款人未滿18周歲能否借款？是否可以抵押？
答：不能貸款；不能做抵押。
10.貸款所提供銀行流水需要多長時間？流水有沒有額度要求？
答：需提供近半年以上的銀行流水，進賬要求：月還款*2+700元。
11.客戶銀行流水不夠怎么辦？
答：可以要求換借款人；或者提供共同借款人。
12.房產是經濟適用房或房改房能否貸款，有什么條件？
答：可以，經濟適用房需滿五年以上；房改房如有超標需補面積。
13.經濟適用房和房改房按揭貸款是否需要夫妻雙方簽字？
答：房改房和經濟適用房在銀行默認中是共有財產，必需兩人簽字方可有效。
14.是否可以以企業的名義申請貸款？
答：可以，但不能是買賣貸款，是以現房抵押的形式貸款。
15.金融貸款費用有哪些？
答：按揭費（貸款額的1%）
評估費（評估總價的5‰）
抵押登記費（貸款額的0.8‰）二手房不收取。
抵押登記費（貸款額的0.8‰）二手房不收取。
工本費（普通住宅60元/商用房400元）
印花稅（貸款額的0.1‰）
代辦費（500元）
16.客戶在開具銀行收入證明時需注意什么？
答：收入證明上一要蓋公章；電話需要是單位固定電話，不能是手機號碼；單位地址要詳細；收入證明不能涂改
17.二手房按揭貸款最長可貸多少年？
答：30年；
18.銀行什么時候可以提前還款？
答：1年以后。
19.如果業主離異，此房是婚后財產的怎么辦？
答：要看離婚協議書，這套房子是否歸現在的業主一人所有，如是，業主一人簽字即可，如不是，需原來的配偶來銀行簽字才能賣此房。
20.鄭州地區以外的省內戶口在鄭州按揭買房需提供什么資料可按首套貸款？
答：提供近一年以上的社保、納稅證明或居住證（個別銀行不認居住證）。
21.95年以后房子能否借款？
答：可以，但是要看客戶的綜合情況再定；如，客戶的收入，工作單位，銀行流水或所買房產的情況。
22.91年-94年的房子客戶能否貸款？
答：能，視客戶所買房產和客戶的綜合情況來定（綜合條件必須比較優質）。
23.40平方以下的房子可否貸款？額度有沒有要求？
答：可以做，貸款額必須在10萬以上。（如中信，招行）
24.銀行對貸款額度有沒有要求？
答：10萬以上。
25.客戶貸款成數取決于那個價值? 答：一般來說,有兩個價值,一個是買賣雙方協商的成交價值,一個是銀行認可的評估價值,遵循就低不就高原則 。 26.共同借款人是不是就是共有人呢？ 答：共有人不一定是共同借款人。
27.共同借款人需符合什么樣的條件？ 答：共同借款人18周歲以上，還款能力強。建行共同借款人需是直系親屬，如不是，需是共同抵押人，其他銀行不限。
28.銀行是否可以做按揭房再貸款? 答：銀行不可以做按揭房再貸款,走擔保公司可以。
29.本地戶口和外地戶口如何劃分？
答：本地戶口指的是包括鄭州市六縣(滎陽,中牟,鞏義,新密,新鄭,登封)一街(上街區)在內的鄭州，除此之外的地方,算是外地戶口。
30.如果賣方離異此房又是婚后財產需提供什么資料？
答：出具離婚協議書，明確規定此房歸賣方所有，或者業主原配過來簽字。
31.借款人年齡有什么限制？
答：18∠男士∠65，18∠女士∠60
32.商住兩用房貸款成數怎么定？
2.商住兩用房貸款成數怎么定？
答：商住兩用房按商用貸,最高貸5成,
33.什么是循環貸？
答：循環貸是一種個人住房循環授信業務，是指客戶將商品住房抵押給銀行，就可獲得一定的貸款額度，在房產抵押期限內客戶可分次提款、循環使用，不超過可用額度單筆用款時，只需客戶填寫提款申請表，不用專門再次審批。
34.名下有按揭房但已售出，再買房可以按首套貸款嗎？
答：所有的銀行中只有郵政可以按首套貸款，須提供貸款結清證明和無房證明。
35.二手房按揭貸款的還款方式有幾種？
答：還款方式有等額本金和等額本息。
36.等額本息和等額本金的區別？
答：等額本金，是每個月償還的本金是不變的，變化的知識利息，而且是越來越少，這樣每個月償還的總額就越來越少。
等額本息，是每個月還款總額是不變的，其中，隨著時間的推移，本金越還越多，而利息越還越少。
兩種還款方式，等額本息適合于每月收入固定的工薪階層，這樣在貸款前可以合理的計劃好自己的資金流，以至于不會影響到自己的正常生活開支。而等額本金適合于手頭上有大量資金的生意人，但前期還款壓力比較大。假設兩種還款方式所貸款數額一樣，期限一樣，利率一樣的話，最終等額本金還款所還的利息總數比等額本息要少。
37.如果貸款客戶征信有逾期怎么處理？
答：征信逾期較多，則不能貸款。如逾期次數不嚴重可適當上浮利率。
38.簽借款合同時借款人配偶不在本地能否代簽？
答：不能代簽，銀行所有文件必需當事人本人拿上證件讓客戶經理面簽。如不在本地也可辦理委托公證，方可代簽。
39.在鄭州貸款用外地的銀行卡還款或收款行不行？
答：不行，必須是鄭州市的。
40.買方已結婚，其配偶沒有工作可以貸款嗎？
答：可以，只要借款人的個人收入證明和銀行流水可以就行。
41.如果賣方父子兩人共有，其母親去世在辦理銀行貸款時需提供哪些資料？
答：提供賣方父子的正常資料外，須出具母親的死亡證明。
42.在辦理按揭中，審批后可立即過戶嗎？
答：如果走網簽的需按照正規手續走，不走網簽可以直接過戶。
43.客戶之前有一套房產貸款，還可以貸款嗎？
答：可以貸款，但按二套政策執行。
44.對于委托公證書每個銀行都有什么樣的要求？
答：郵政只認0371以內的公證，建行，工商認國內的公證，工行（二手房、現房）也認國外大使館的公正。
45.如果賣方辦理委托公證，那么受托人在辦理按揭貸款時需提供什么資料？
答：委托人身份證，戶口本，婚姻狀況證明；受托人本人的身份證，公證書。
46.征信中顯示有農戶貸款可否按首套貸？
答：可以。
47.如果借款人是個體工商戶需提供哪些資料？
答：身份證，戶口本，婚姻狀況證明，收入證明，銀行流水，營業執照（副本），組織機購代碼證（副本），稅務登記證（副本），近三月以上稅票。
48. 大于200平米的房子能不能貸款，最高能貸幾成？
答：可以，在郵政大于200平米的房子最高能貸5成，在建行最高可貸6成。
49.客戶貸款沒有第二代身份證，第一代身份證已經過期怎么辦？
答：可以回戶口所在地的派出所辦理臨時身份證。
50. 離婚多長時間不需要開無再婚證明？
答：建行一個月，郵政三個月之內不需要開無再婚婚姻證明。
51. 銀行貸款年齡多大的需開具婚姻證明，有沒有規定？
答：男22周歲，女20周歲以上都需要開。（中信 男30歲，女28歲以下都不需要開具）。
52. 公證書買方辦理可以用嗎？
答：在郵政不可以用，在建行買方的公證書是可以用的。
53.集體土地、小產權能否在銀行貸款？
答：不能.
54.國有土地取得方式？
答：出讓土地：商品房
劃撥土地：經濟適用房、房改房
55.如客戶沒有房產用別人的房子可以做抵押貸款嗎？
答：可以.
56.征信系統多長時間更新一次？
答：一般來說每周更新一次。
57.銀行貸款的審批有效期為多久？
答：三個月.
58.單身證明的有效期？
答：一個月。
59.余記萍修改工行現房抵押中循環貸最長可貸多長時間？
答：最長可貸5年。
60.如果貸款無法辦理如何辦理退件？
答：寫退件申請單交至金融部內勤處。
61.什么是面簽？
答：面簽顧名思義即要當著銀行客戶經理的面簽訂借款合同，這樣簽訂的借款合同才真實有效。
62.單獨的有房產證的地下室可否貸款？
答：不可以.
63.解押件放款前需注意哪些事項？
答：把原業主注銷后的房產證復印件送至貸款銀行。
64. 客戶做抵押時需要什么資料？
答：身份證原件及復印件一份，現房抵押還需要客戶帶著房產證原件。
65.解押時須提供的資料？
答：借款人的身份證、借款合同、房產證、還款卡。
66.注銷時需要帶什么資料？
答：房產證、委托人身份證、結清證明、注銷申請表。
67.注銷后多長時間可過戶？
答：兩個工作日。
68.現房抵押的用途有哪幾種？
答：購貨，購商鋪，經營，裝修。
69.工行現房抵押品種？
答：
個人房屋抵押貸款
個人經營貸款
個人綜合消費貸款
70.現房抵押客戶需什么資料？
答：身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明、銀行流水、貸款行銀行卡（還款卡）、用途資料、房產證、第三方身份證復印件及貸款行銀行卡（放款卡）。
71.現房抵押貸款方式有哪幾項？
答：等額本息，等額本金，按月還息到期一次性還本。
72. 現房抵押流程？
答：評估（1-2個工作日）-簽借款合同（1個工作日）-銀行審批（7個工作日左右）-準備抵押資料（1-2個工作日）-抵押（1個工作日）-出他項權證（7個工作日）--放款。
73.現房抵押貸款最長可以貸多少年？最短可以貸多少年？
答：最長貸10年，最短1年。
答：最長可貸5年，還款方式有等額本息和等額本金。
75.工行綜合消費貸款如果借款人有公司可以走哪種用途，最長貸多少年？還款方式是哪種？
答：可以走經營貸款，最長可貸1年。還款方式為按月還息到期一次性還本。
76. 工行綜合消費貸款能走循環貸嗎？
答：不可以。
77.現房抵押征信中顯未有信用卡透支怎么處理？
答：工行要求信用卡透去1萬以上去還，并出具還款憑證。
78.工行現房抵押對收款人的要求?
答：收款人身份證地址不能和借款人身份證地址一致，不能和借款人是直系親屬，不能同姓。
79.工行放款之前要收的融資費計算公式？
答：貸款金額*貸款年限*貸款的基準利率*5%(10%用途為經營、購貨) *折扣（一年8折、五年5折、十年3折）。
80.交易后按揭需提供什么資料？
答：房產證，契證，契稅發票，完稅證，維修基金發票,存量房買賣合同；身份證，戶口本，婚姻狀況證明，收入證明，銀行流水。
81.新產權證出來后多久可以到房管局做抵押？
答：一般15個工作日以后可辦理抵押。
82.做抵押時本人因事不能到場可否找人代簽？
答：不行；可到公證處辦理委托公證。
83.做抵押需不需要夫妻雙方都到場？
答：如房產不是共有,只需房產證本人帶身份證原件到場。
84.當天做過抵押可以把產權證拿走嗎？
答：不行，7-10個工作日后可以。
85.做完抵押后領他項權證后都哪些資料需給客戶？
答：房產證，抵押合同，借款合同、還款計劃表。
86.網簽擔保費是多少？
答：住宅貸款額*3‰,別墅貸款額*4‰商鋪貸款額*5‰。
87.什么是個人征信? 答：個人信用征信包含兩方面的含義：一是指由一定的信用征信機構對個人信用進行調查，為商業機構或投資者提供個人信用咨詢服務；二是指用戶征詢對某人某事“信用”的意見。 88.什么是聯網核查? 答：銀行機構在為客戶辦理業務時，向聯網核查系統提交相關個人的姓名和公民身份號碼。當系統核對一致時，反饋核對一致的提示以及相關個人的身份證照片；當公民身份號碼存在但與姓名不匹配或者公民身份號碼不存在時，系統進行相應的提示。 89.在外地的銀行信用是否能在本地查詢? 答：可以,征信系統是全國聯網的。 90.銀行按揭貸款所采取的擔保方式是什么? 答：抵押加階段性擔保。
91.網簽后需要把什么資料送到貸款銀行？
答：首付款憑證 、 存量房買賣合同 、 資金監管協議 、 階段性通知單。
92.工行現房抵押如征信報告上顯示的工作單位與所提供收入證明不一致怎么處理？
答：告知客戶經理原因并讓客戶書寫材料證明。
93.金融部合作的銀行有哪幾個，地理位址？ 答：紫荊山路與鄭汴路；負責人：王靜
建行政二街政三街，緯五路與經三路；負責人：賈紅芳，王敏娜；
工行北二七路人民公園東門；負責人：余記萍；
光大豐產路與政七街路叉口；負責人：王敏娜；
中信銀行：商務內環西八街 負責人：翟敏佳
交通銀行：百花路與建設路交叉口 負責人：孫佳月
94.鄭州市有哪幾個房管局，地址？
答：市房地產管理局：商務外環路和商務東五街交叉口
西區房管局：百花路與建設路交叉口
鄭州市房管局鄭東新區直屬分局：金水東路民生路（金領時代）
鄭州經濟技術開發區房管局：航海東路和經南三路交叉口三樓
高新區房管局
95.銀行貸款評估公司的選擇？
答：每個銀行都有指定的評估公司，可在指定的評估公司中任選一家。
96.二手房評估需提供哪些資料和注意哪些方面？
答：有效看房電話，房產證復印件
97.銀行認可的評估價值是由什么決定的
答：由銀行的客戶經理及評估公司的評估師實地勘查后根據市場價值共同決定的。
98.軍人貸款買二手房軍官證相當于身份證和戶口本嗎？
答：是的。
99.如果客戶按揭貸款費用要求優惠和要求自己辦理手續如何處理？
答：店面經理需提前告知交易中心經理，同意優惠和轉出后由店面內勤填寫優惠申請單和轉出單，依照表格各級領導簽字后交與金咖啡杯融部內勤處，金融部方可受理。
100.新通商金融部做外部件嗎？代辦費收費標準？
答：做，代辦費收費標準600元/件。
74.工行綜合消費最長貸多少年？還款方式是哪種？
工本費（普通住宅60元/商用房400元）
答：二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。
2. 二手房按揭貸款客戶需要哪些資料？
答：買方：身份證，戶口本，婚姻狀況證明，收入證明，銀行流水；近一年以上納稅證明或社保。
賣方：身份證，戶口本，婚姻狀況證明，房產證。
3. 二手房按揭貸款大致流程？
答：評估（1-2個工作日）-簽借款合同（1個工作日）-銀行審批（7個工作日左右）-網簽（1個工作日）-出保函（3個工作日）-放款（時間不定）-查款（3-5個工作日）-過戶（1個工作日）-賣方收全款（8個工作日）/出新產權證（5個工作日）-做抵押（15個工作日）。
4. 經開區和高新區二手房按揭大致流程？
答：評估（1—2個工作日）-簽借款合同（1個工作日）-銀行審批（7個工作日左右）-過戶（1個工作日）-出新產權證（5個工作日）-做抵押（15個工作日，高新區不需要歸檔，經開區20個工作日）-出他項權證（15個工作日）-放款。
5. 如果證件上的號碼或人名不一致怎么辦？
答：去戶口所在地相關部門開具證明。
1. 簽借款合同時如果結婚的是否需要夫妻雙方到場？
答：是的，提供雙方證件的原件。
2. 單身的在哪里開具單身證明？
答：戶口所在地民政局。
3. 省外戶口在鄭州買房需提供什么證明？
答：提供近一年以上的社保或納稅證明。
4. 貸款人未滿18周歲能否借款？是否可以抵押？
答：不能貸款；不能做抵押。
10.貸款所提供銀行流水需要多長時間？流水有沒有額度要求？
答：需提供近半年以上的銀行流水，進賬要求：月還款*2+700元。
11.客戶銀行流水不夠怎么辦？
答：可以要求換借款人；或者提供共同借款人。
12.房產是經濟適用房或房改房能否貸款，有什么條件？
答：可以，經濟適用房需滿五年以上；房改房如有超標需補面積。
13.經濟適用房和房改房按揭貸款是否需要夫妻雙方簽字？
答：房改房和經濟適用房在銀行默認中是共有財產，必需兩人簽字方可有效。
14.是否可以以企業的名義申請貸款？
答：可以，但不能是買賣貸款，是以現房抵押的形式貸款。
15.金融貸款費用有哪些？
答：按揭費（貸款額的1%）
評估費（評估總價的5‰）
抵押登記費（貸款額的0.8‰）二手房不收取。
抵押登記費（貸款額的0.8‰）二手房不收取。
工本費（普通住宅60元/商用房400元）
印花稅（貸款額的0.1‰）
代辦費（500元）
16.客戶在開具銀行收入證明時需注意什么？
答：收入證明上一要蓋公章；電話需要是單位固定電話，不能是手機號碼；單位地址要詳細；收入證明不能涂改
17.二手房按揭貸款最長可貸多少年？
答：30年；
18.銀行什么時候可以提前還款？
答：1年以后。
19.如果業主離異，此房是婚后財產的怎么辦？
答：要看離婚協議書，這套房子是否歸現在的業主一人所有，如是，業主一人簽字即可，如不是，需原來的配偶來銀行簽字才能賣此房。
20.鄭州地區以外的省內戶口在鄭州按揭買房需提供什么資料可按首套貸款？
答：提供近一年以上的社保、納稅證明或居住證（個別銀行不認居住證）。
21.95年以后房子能否借款？
答：可以，但是要看客戶的綜合情況再定；如，客戶的收入，工作單位，銀行流水或所買房產的情況。
22.91年-94年的房子客戶能否貸款？
答：能，視客戶所買房產和客戶的綜合情況來定（綜合條件必須比較優質）。
23.40平方以下的房子可否貸款？額度有沒有要求？
答：可以做，貸款額必須在10萬以上。（如中信，招行）
24.銀行對貸款額度有沒有要求？
答：10萬以上。
25.客戶貸款成數取決于那個價值? 答：一般來說,有兩個價值,一個是買賣雙方協商的成交價值,一個是銀行認可的評估價值,遵循就低不就高原則 。 26.共同借款人是不是就是共有人呢？ 答：共有人不一定是共同借款人。
27.共同借款人需符合什么樣的條件？ 答：共同借款人18周歲以上，還款能力強。建行共同借款人需是直系親屬，如不是，需是共同抵押人，其他銀行不限。
28.銀行是否可以做按揭房再貸款? 答：銀行不可以做按揭房再貸款,走擔保公司可以。
29.本地戶口和外地戶口如何劃分？
答：本地戶口指的是包括鄭州市六縣(滎陽,中牟,鞏義,新密,新鄭,登封)一街(上街區)在內的鄭州，除此之外的地方,算是外地戶口。
30.如果賣方離異此房又是婚后財產需提供什么資料？
答：出具離婚協議書，明確規定此房歸賣方所有，或者業主原配過來簽字。
31.借款人年齡有什么限制？
答：18∠男士∠65，18∠女士∠60
32.商住兩用房貸款成數怎么定？
2.商住兩用房貸款成數怎么定？
答：商住兩用房按商用貸,最高貸5成,
33.什么是循環貸？
答：循環貸是一種個人住房循環授信業務，是指客戶將商品住房抵押給銀行，就可獲得一定的貸款額度，在房產抵押期限內客戶可分次提款、循環使用，不超過可用額度單筆用款時，只需客戶填寫提款申請表，不用專門再次審批。
34.名下有按揭房但已售出，再買房可以按首套貸款嗎？
答：所有的銀行中只有郵政可以按首套貸款，須提供貸款結清證明和無房證明。
35.二手房按揭貸款的還款方式有幾種？
答：還款方式有等額本金和等額本息。
36.等額本息和等額本金的區別？
答：等額本金，是每個月償還的本金是不變的，變化的知識利息，而且是越來越少，這樣每個月償還的總額就越來越少。
等額本息，是每個月還款總額是不變的，其中，隨著時間的推移，本金越還越多，而利息越還越少。
兩種還款方式，等額本息適合于每月收入固定的工薪階層，這樣在貸款前可以合理的計劃好自己的資金流，以至于不會影響到自己的正常生活開支。而等額本金適合于手頭上有大量資金的生意人，但前期還款壓力比較大。假設兩種還款方式所貸款數額一樣，期限一樣，利率一樣的話，最終等額本金還款所還的利息總數比等額本息要少。
37.如果貸款客戶征信有逾期怎么處理？
答：征信逾期較多，則不能貸款。如逾期次數不嚴重可適當上浮利率。
38.簽借款合同時借款人配偶不在本地能否代簽？
答：不能代簽，銀行所有文件必需當事人本人拿上證件讓客戶經理面簽。如不在本地也可辦理委托公證，方可代簽。
39.在鄭州貸款用外地的銀行卡還款或收款行不行？
答：不行，必須是鄭州市的。
40.買方已結婚，其配偶沒有工作可以貸款嗎？
答：可以，只要借款人的個人收入證明和銀行流水可以就行。
41.如果賣方父子兩人共有，其母親去世在辦理銀行貸款時需提供哪些資料？
答：提供賣方父子的正常資料外，須出具母親的死亡證明。
42.在辦理按揭中，審批后可立即過戶嗎？
答：如果走網簽的需按照正規手續走，不走網簽可以直接過戶。
43.客戶之前有一套房產貸款，還可以貸款嗎？
答：可以貸款，但按二套政策執行。
44.對于委托公證書每個銀行都有什么樣的要求？
答：郵政只認0371以內的公證，建行，工商認國內的公證，工行（二手房、現房）也認國外大使館的公正。
45.如果賣方辦理委托公證，那么受托人在辦理按揭貸款時需提供什么資料？
答：委托人身份證，戶口本，婚姻狀況證明；受托人本人的身份證，公證書。
46.征信中顯示有農戶貸款可否按首套貸？
答：可以。
47.如果借款人是個體工商戶需提供哪些資料？
答：身份證，戶口本，婚姻狀況證明，收入證明，銀行流水，營業執照（副本），組織機購代碼證（副本），稅務登記證（副本），近三月以上稅票。
48. 大于200平米的房子能不能貸款，最高能貸幾成？
答：可以，在郵政大于200平米的房子最高能貸5成，在建行最高可貸6成。
49.客戶貸款沒有第二代身份證，第一代身份證已經過期怎么辦？
答：可以回戶口所在地的派出所辦理臨時身份證。
50. 離婚多長時間不需要開無再婚證明？
答：建行一個月，郵政三個月之內不需要開無再婚婚姻證明。
51. 銀行貸款年齡多大的需開具婚姻證明，有沒有規定？
答：男22周歲，女20周歲以上都需要開。（中信 男30歲，女28歲以下都不需要開具）。
52. 公證書買方辦理可以用嗎？
答：在郵政不可以用，在建行買方的公證書是可以用的。
53.集體土地、小產權能否在銀行貸款？
答：不能.
54.國有土地取得方式？
答：出讓土地：商品房
劃撥土地：經濟適用房、房改房
55.如客戶沒有房產用別人的房子可以做抵押貸款嗎？
答：可以.
56.征信系統多長時間更新一次？
答：一般來說每周更新一次。
57.銀行貸款的審批有效期為多久？
答：三個月.
58.單身證明的有效期？
答：一個月。
59.余記萍修改工行現房抵押中循環貸最長可貸多長時間？
答：最長可貸5年。
60.如果貸款無法辦理如何辦理退件？
答：寫退件申請單交至金融部內勤處。
61.什么是面簽？
答：面簽顧名思義即要當著銀行客戶經理的面簽訂借款合同，這樣簽訂的借款合同才真實有效。
62.單獨的有房產證的地下室可否貸款？
答：不可以.
63.解押件放款前需注意哪些事項？
答：把原業主注銷后的房產證復印件送至貸款銀行。
64. 客戶做抵押時需要什么資料？
答：身份證原件及復印件一份，現房抵押還需要客戶帶著房產證原件。
65.解押時須提供的資料？
答：借款人的身份證、借款合同、房產證、還款卡。
66.注銷時需要帶什么資料？
答：房產證、委托人身份證、結清證明、注銷申請表。
67.注銷后多長時間可過戶？
答：兩個工作日。
68.現房抵押的用途有哪幾種？
答：購貨，購商鋪，經營，裝修。
69.工行現房抵押品種？
答：
個人房屋抵押貸款
個人經營貸款
個人綜合消費貸款
70.現房抵押客戶需什么資料？
答：身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明、銀行流水、貸款行銀行卡（還款卡）、用途資料、房產證、第三方身份證復印件及貸款行銀行卡（放款卡）。
71.現房抵押貸款方式有哪幾項？
答：等額本息，等額本金，按月還息到期一次性還本。
72. 現房抵押流程？
答：評估（1-2個工作日）-簽借款合同（1個工作日）-銀行審批（7個工作日左右）-準備抵押資料（1-2個工作日）-抵押（1個工作日）-出他項權證（7個工作日）--放款。
73.現房抵押貸款最長可以貸多少年？最短可以貸多少年？
答：最長貸10年，最短1年。
答：最長可貸5年，還款方式有等額本息和等額本金。
75.工行綜合消費貸款如果借款人有公司可以走哪種用途，最長貸多少年？還款方式是哪種？
答：可以走經營貸款，最長可貸1年。還款方式為按月還息到期一次性還本。
76. 工行綜合消費貸款能走循環貸嗎？
答：不可以。
77.現房抵押征信中顯未有信用卡透支怎么處理？
答：工行要求信用卡透去1萬以上去還，并出具還款憑證。
78.工行現房抵押對收款人的要求?
答：收款人身份證地址不能和借款人身份證地址一致，不能和借款人是直系親屬，不能同姓。
79.工行放款之前要收的融資費計算公式？
答：貸款金額*貸款年限*貸款的基準利率*5%(10%用途為經營、購貨) *折扣（一年8折、五年5折、十年3折）。
80.交易后按揭需提供什么資料？
答：房產證，契證，契稅發票，完稅證，維修基金發票,存量房買賣合同；身份證，戶口本，婚姻狀況證明，收入證明，銀行流水。
81.新產權證出來后多久可以到房管局做抵押？
答：一般15個工作日以后可辦理抵押。
82.做抵押時本人因事不能到場可否找人代簽？
答：不行；可到公證處辦理委托公證。
83.做抵押需不需要夫妻雙方都到場？
答：如房產不是共有,只需房產證本人帶身份證原件到場。
84.當天做過抵押可以把產權證拿走嗎？
答：不行，7-10個工作日后可以。
85.做完抵押后領他項權證后都哪些資料需給客戶？
答：房產證，抵押合同，借款合同、還款計劃表。
86.網簽擔保費是多少？
答：住宅貸款額*3‰,別墅貸款額*4‰商鋪貸款額*5‰。
87.什么是個人征信? 答：個人信用征信包含兩方面的含義：一是指由一定的信用征信機構對個人信用進行調查，為商業機構或投資者提供個人信用咨詢服務；二是指用戶征詢對某人某事“信用”的意見。 88.什么是聯網核查? 答：銀行機構在為客戶辦理業務時，向聯網核查系統提交相關個人的姓名和公民身份號碼。當系統核對一致時，反饋核對一致的提示以及相關個人的身份證照片；當公民身份號碼存在但與姓名不匹配或者公民身份號碼不存在時，系統進行相應的提示。 89.在外地的銀行信用是否能在本地查詢? 答：可以,征信系統是全國聯網的。 90.銀行按揭貸款所采取的擔保方式是什么? 答：抵押加階段性擔保。
91.網簽后需要把什么資料送到貸款銀行？
答：首付款憑證 、 存量房買賣合同 、 資金監管協議 、 階段性通知單。
92.工行現房抵押如征信報告上顯示的工作單位與所提供收入證明不一致怎么處理？
答：告知客戶經理原因并讓客戶書寫材料證明。
93.金融部合作的銀行有哪幾個，地理位址？ 答：紫荊山路與鄭汴路；負責人：王靜
建行政二街政三街，緯五路與經三路；負責人：賈紅芳，王敏娜；
工行北二七路人民公園東門；負責人：余記萍；
光大豐產路與政七街路叉口；負責人：王敏娜；
中信銀行：商務內環西八街 負責人：翟敏佳
交通銀行：百花路與建設路交叉口 負責人：孫佳月
94.鄭州市有哪幾個房管局，地址？
答：市房地產管理局：商務外環路和商務東五街交叉口
西區房管局：百花路與建設路交叉口
鄭州市房管局鄭東新區直屬分局：金水東路民生路（金領時代）
鄭州經濟技術開發區房管局：航海東路和經南三路交叉口三樓
高新區房管局
95.銀行貸款評估公司的選擇？
答：每個銀行都有指定的評估公司，可在指定的評估公司中任選一家。
96.二手房評估需提供哪些資料和注意哪些方面？
答：有效看房電話，房產證復印件
97.銀行認可的評估價值是由什么決定的
答：由銀行的客戶經理及評估公司的評估師實地勘查后根據市場價值共同決定的。
98.軍人貸款買二手房軍官證相當于身份證和戶口本嗎？
答：是的。
99.如果客戶按揭貸款費用要求優惠和要求自己辦理手續如何處理？
答：店面經理需提前告知交易中心經理，同意優惠和轉出后由店面內勤填寫優惠申請單和轉出單，依照表格各級領導簽字后交與金咖啡杯融部內勤處，金融部方可受理。
100.新通商金融部做外部件嗎？代辦費收費標準？
答：做，代辦費收費標準600元/件。
74.工行綜合消費最長貸多少年？還款方式是哪種？
工本費（普通住宅60元/商用房400元）
拙劣騙術想賴掉70萬抵押房產
假抵押權人、假身份證，意圖注銷房屋抵押權
拙劣騙術想賴掉70萬抵押房產
房管工作人員戳穿騙局
本報訊（記者王瑜實習生 王霞通訊員葉彥青）帶著假的抵押權人、拿著偽造的抵押權人身份證，意圖蒙混過關，申請房屋抵押權注銷。杜某拙劣的騙術，讓房產交易大廳工作人員一眼看穿。
“假人”假證，
辦理抵押注銷
昨日上午9時許，杜某和一名女士來到房產交易大廳，辦理房屋抵押權注銷。
房屋抵押權注銷，就是借款人（抵押人）完成還款手續后，和貸款人（抵押權人）一起持他項權證、身份證件、還款證明等資料到房屋登記機構申請注銷抵押權，注銷后，房屋才可一再次抵押、轉讓。
今年2月21日，杜某向費某借款70萬元，以自己在都市花園的一套房產作為抵押，并在房管局辦理抵押登記。
昨日上午，和杜某一起來的女士，自稱就是抵押權人“費某”，并證明杜某借她的錢已還清。
按照規定，工作人員要求杜某提供書面申請書、房產證、本人身份證、房屋他項權證；要求抵押權人即費某也出示身份證。
接過材料，工作人員發現，杜某的房產證附記里抵押權人姓名被涂抹掉了。而且，杜某丟失了房屋他項權證，雖然已登報掛失，但是仍存有疑點。
騙術，其實很拙劣
工作人員立即調出存檔，問題不止這么簡單——檔案中，費某的身份證與面前這個“費某”的身份證信息不符，生日、身份證號不同，人也不像；簽名筆跡也不一樣。
“總之，騙術很拙劣。”該工作人員立即將情況作了匯報。
相關負責人趕到后，用身份證識別器驗證發現，此“費某”提供的身份證無法識別。于是告知杜某：“因為你們提供的抵押權人身份證無法識別，我們一起到旁邊的派出所鑒定一下吧。”
一聽這話，杜某立即拿回房產證：“我不辦了。”說著和那名女士急匆匆地離開。
在柜臺里面的工作人員追出去，杜某早已倉皇逃竄、不見了蹤影。
偽造抵押權人身份證
注銷抵押權，日照首例
平時，很多借款人拿著房產證讓房管局工作人員幫忙：“這個房產證持有人想用這套房抵押貸款，您幫我看看這個房產證是真的嗎？”
今年以來，驗證房產證真假時，工作人員已發現識別出5個假房產證。
“但是像今天這種偽造抵押權人身份證來注銷房屋抵押權的，我還是第一次遇見。”房管局相關負責人說。
律師說法
針對此事，黃海晨刊法律顧問、山東律苑律師事務所律師趙世玉表示，案例中行為人通過使用偽造的抵押權人身份證，意圖注銷房屋抵押權，其行為首先違反了《中華人民共和國居民身份證法》，依照該法第17條的規定應當由公安機關處二百元以上一千元以下罰款，或者處十日以下拘留，有違法所得的，沒收違法所得，偽造、變造的居民身份證和騙領的居民身份證，由公安機關予以收繳。如果行為人同時還具有偽造、變造居咖啡杯民身份證的，按照我國刑法第28條的規定，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利；情節嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑。另外行為人的這種行為也違反了《物權法》相關規定，即使辦理了抵押權注銷手續，也是無效的民事行為，如給抵押權人造成損失，仍然需要承擔賠償責任。《黃海晨刊大周末》2011年7月22日A7版）
拙劣騙術想賴掉70萬抵押房產
房管工作人員戳穿騙局
本報訊（記者王瑜實習生 王霞通訊員葉彥青）帶著假的抵押權人、拿著偽造的抵押權人身份證，意圖蒙混過關，申請房屋抵押權注銷。杜某拙劣的騙術，讓房產交易大廳工作人員一眼看穿。
“假人”假證，
辦理抵押注銷
昨日上午9時許，杜某和一名女士來到房產交易大廳，辦理房屋抵押權注銷。
房屋抵押權注銷，就是借款人（抵押人）完成還款手續后，和貸款人（抵押權人）一起持他項權證、身份證件、還款證明等資料到房屋登記機構申請注銷抵押權，注銷后，房屋才可一再次抵押、轉讓。
今年2月21日，杜某向費某借款70萬元，以自己在都市花園的一套房產作為抵押，并在房管局辦理抵押登記。
昨日上午，和杜某一起來的女士，自稱就是抵押權人“費某”，并證明杜某借她的錢已還清。
按照規定，工作人員要求杜某提供書面申請書、房產證、本人身份證、房屋他項權證；要求抵押權人即費某也出示身份證。
接過材料，工作人員發現，杜某的房產證附記里抵押權人姓名被涂抹掉了。而且，杜某丟失了房屋他項權證，雖然已登報掛失，但是仍存有疑點。
騙術，其實很拙劣
工作人員立即調出存檔，問題不止這么簡單——檔案中，費某的身份證與面前這個“費某”的身份證信息不符，生日、身份證號不同，人也不像；簽名筆跡也不一樣。
“總之，騙術很拙劣。”該工作人員立即將情況作了匯報。
相關負責人趕到后，用身份證識別器驗證發現，此“費某”提供的身份證無法識別。于是告知杜某：“因為你們提供的抵押權人身份證無法識別，我們一起到旁邊的派出所鑒定一下吧。”
一聽這話，杜某立即拿回房產證：“我不辦了。”說著和那名女士急匆匆地離開。
在柜臺里面的工作人員追出去，杜某早已倉皇逃竄、不見了蹤影。
偽造抵押權人身份證
注銷抵押權，日照首例
平時，很多借款人拿著房產證讓房管局工作人員幫忙：“這個房產證持有人想用這套房抵押貸款，您幫我看看這個房產證是真的嗎？”
今年以來，驗證房產證真假時，工作人員已發現識別出5個假房產證。
“但是像今天這種偽造抵押權人身份證來注銷房屋抵押權的，我還是第一次遇見。”房管局相關負責人說。
律師說法
針對此事，黃海晨刊法律顧問、山東律苑律師事務所律師趙世玉表示，案例中行為人通過使用偽造的抵押權人身份證，意圖注銷房屋抵押權，其行為首先違反了《中華人民共和國居民身份證法》，依照該法第17條的規定應當由公安機關處二百元以上一千元以下罰款，或者處十日以下拘留，有違法所得的，沒收違法所得，偽造、變造的居民身份證和騙領的居民身份證，由公安機關予以收繳。如果行為人同時還具有偽造、變造居咖啡杯民身份證的，按照我國刑法第28條的規定，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利；情節嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑。另外行為人的這種行為也違反了《物權法》相關規定，即使辦理了抵押權注銷手續，也是無效的民事行為，如給抵押權人造成損失，仍然需要承擔賠償責任。《黃海晨刊大周末》2011年7月22日A7版）
買賣雙方對付款方式沒有約定的，應首先根據交易習慣確定
買賣雙方對付款方式沒有約定的，應首先根據交易習慣確定
辦案律師：麻增偉律師 聯系電話：13811419086
案例：
2010年3月15日，馮某（甲方）與郝某（乙方）簽訂《北京市存量房買賣合同》一份，合同約定，馮某將其位于右安門玉林東里的一棟房屋出售給郝某，房產轉讓價款為110萬元人民幣，郝某于合同簽訂當日向馮某支付定金5萬元，后雙方簽訂補充協議約定：“乙方于2010年3月20日支付10萬元，2010年4月20日支付70萬元，2010年6月30日前向甲方支付剩余購房款25萬元，甲方同意乙方本筆款項通過向銀行申請貸款的形式支付，支付日以銀行的放款日為準，乙方之貸款申請若未經銀行審核通過或審核通過的額度不足部分，則由乙方在交易當日支付。同時約定在2010年6月30日之前，馮某交付房屋，并向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。后郝某分別按照上述日期支付了前兩筆購房款，并由馮某出具收據并簽字，后郝某未能辦成25萬元貸款，但郝某通知馮某，將以現金形式支付剩余購房款25萬元，并在過戶當日以現金方式支付。但馮某要求必須將10萬元打入馮某銀行賬戶，最終雙方因付款方式未能達成一致，并未能辦理過戶手續。2010年8月15日，郝某委托本律師向北京市豐臺區人民法院提起訴訟，要求馮某辦理過戶手續，并承擔違約責任。
辦案律師評析：
本案從表面看是一起因付款方式異議引發的房屋買賣合同糾紛，但本律師在接受郝某的案件委托后，經過分析案情，并結合近來房價波動的情況，認為馮某對10萬元付款方式的異議可能僅僅是一個借口，背后可能還存在其他的不被人知曉的真實原因。
但在背后原因未查清之前，本律師只能首先針對馮某因10萬元付款方式有異議而未辦理過戶的抗辯，準備訴訟。經分析和研究后，本律師認為本案中，雙方對最后10萬元購房款的支付方式并沒有約定，在雙方沒有約定的情況下，應根據《合同法》第六十一條的規定來確定，該條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。因此，在馮某和郝某未就10萬元購房款如何支付作出明確約定的情況下，應根據雙方的交易習慣來確定，綜合馮某和郝某的合同履行過程來看，郝某一直是以現金的方式支付給馮某，并由馮某出具收據，因此，最后的10萬元也應由馮某接受現金，并出具收條，馮某要求通過銀行轉賬方式支付，不符合雙方的交易習慣，不應被支持。
在準備上述案件訴訟的過程中，本律師通過調查發現，馮某在與郝某合同履行期間曾在豐臺法院進行過訴訟，原告為馮某，被告為案外人李某，豐臺法院于2010年7月30日，以馮某和李某雙方同意解除房屋買賣合同為由，判決馮某與案外人李某就訴爭房屋簽訂的房屋買賣合同解除，李某于本判決生效后十日內交還房屋。這個事實，足以證明馮某以付款方式異議為由拒不辦理過戶手續的真實原因是馮某曾經一房二賣，在馮某與郝某履行簽訂房屋買賣合同時，馮某與案外人李某的房屋買賣合同糾紛尚未解決，且案外人李某仍居住在涉案房屋，馮某根本無法向郝某交付涉案房屋。
在開庭審理過程中，法院不僅采納了本律師因按照交咖啡杯易習慣確定付款方式的代理意見，而且認定馮某在不具備交付條件的情況下，以拒收最后10萬元購房款的方式，拒不履行合同義務，已構成違約，應承擔違約責任。最終法院判決：被告馮某于本判決生效之日十日內向郝某交付房屋，并辦理房屋的過戶手續，并向郝某支付違約金93200元。
筆者認為：律師在辦案過程中，必須注重調查和證據的搜集，并通過表面現象發現當事人違約的真實原因，只有這樣才能確保案件的辦案質量，最大限度的維護當事人的利益。
辦案律師：麻增偉律師 聯系電話：13811419086
案例：
2010年3月15日，馮某（甲方）與郝某（乙方）簽訂《北京市存量房買賣合同》一份，合同約定，馮某將其位于右安門玉林東里的一棟房屋出售給郝某，房產轉讓價款為110萬元人民幣，郝某于合同簽訂當日向馮某支付定金5萬元，后雙方簽訂補充協議約定：“乙方于2010年3月20日支付10萬元，2010年4月20日支付70萬元，2010年6月30日前向甲方支付剩余購房款25萬元，甲方同意乙方本筆款項通過向銀行申請貸款的形式支付，支付日以銀行的放款日為準，乙方之貸款申請若未經銀行審核通過或審核通過的額度不足部分，則由乙方在交易當日支付。同時約定在2010年6月30日之前，馮某交付房屋，并向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。后郝某分別按照上述日期支付了前兩筆購房款，并由馮某出具收據并簽字，后郝某未能辦成25萬元貸款，但郝某通知馮某，將以現金形式支付剩余購房款25萬元，并在過戶當日以現金方式支付。但馮某要求必須將10萬元打入馮某銀行賬戶，最終雙方因付款方式未能達成一致，并未能辦理過戶手續。2010年8月15日，郝某委托本律師向北京市豐臺區人民法院提起訴訟，要求馮某辦理過戶手續，并承擔違約責任。
辦案律師評析：
本案從表面看是一起因付款方式異議引發的房屋買賣合同糾紛，但本律師在接受郝某的案件委托后，經過分析案情，并結合近來房價波動的情況，認為馮某對10萬元付款方式的異議可能僅僅是一個借口，背后可能還存在其他的不被人知曉的真實原因。
但在背后原因未查清之前，本律師只能首先針對馮某因10萬元付款方式有異議而未辦理過戶的抗辯，準備訴訟。經分析和研究后，本律師認為本案中，雙方對最后10萬元購房款的支付方式并沒有約定，在雙方沒有約定的情況下，應根據《合同法》第六十一條的規定來確定，該條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。因此，在馮某和郝某未就10萬元購房款如何支付作出明確約定的情況下，應根據雙方的交易習慣來確定，綜合馮某和郝某的合同履行過程來看，郝某一直是以現金的方式支付給馮某，并由馮某出具收據，因此，最后的10萬元也應由馮某接受現金，并出具收條，馮某要求通過銀行轉賬方式支付，不符合雙方的交易習慣，不應被支持。
在準備上述案件訴訟的過程中，本律師通過調查發現，馮某在與郝某合同履行期間曾在豐臺法院進行過訴訟，原告為馮某，被告為案外人李某，豐臺法院于2010年7月30日，以馮某和李某雙方同意解除房屋買賣合同為由，判決馮某與案外人李某就訴爭房屋簽訂的房屋買賣合同解除，李某于本判決生效后十日內交還房屋。這個事實，足以證明馮某以付款方式異議為由拒不辦理過戶手續的真實原因是馮某曾經一房二賣，在馮某與郝某履行簽訂房屋買賣合同時，馮某與案外人李某的房屋買賣合同糾紛尚未解決，且案外人李某仍居住在涉案房屋，馮某根本無法向郝某交付涉案房屋。
在開庭審理過程中，法院不僅采納了本律師因按照交咖啡杯易習慣確定付款方式的代理意見，而且認定馮某在不具備交付條件的情況下，以拒收最后10萬元購房款的方式，拒不履行合同義務，已構成違約，應承擔違約責任。最終法院判決：被告馮某于本判決生效之日十日內向郝某交付房屋，并辦理房屋的過戶手續，并向郝某支付違約金93200元。
筆者認為：律師在辦案過程中，必須注重調查和證據的搜集，并通過表面現象發現當事人違約的真實原因，只有這樣才能確保案件的辦案質量，最大限度的維護當事人的利益。
不合理低價轉讓房產的合同，因侵犯債權人利益被撤銷
不合理低價轉讓房產的合同，因侵犯債權人利益被撤銷
作者：麻增偉律師 電話：13811419086
案例：
2009年4月30日，李某向王某借款150萬元人民幣，借款期滿后李某未向王某歸還借款，王某于2010年5月10日，向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，要求被告王某返還借款150萬元，2010年11月2日，法院判決李某于判決生效后10日內向李某給付借款，但李某一直未按判決履行義務，王某因其他原因，并未及時申請強制執行。2010年12月1日，王某得知李某與第三人簽訂房屋買賣合同，將李某名下位于北京市朝陽區芍藥居北里的一棟64平米的房產，以80萬元的價格，賣給第三人，遂向法院提起訴訟要求撤銷李某與第三人簽訂的房屋買賣合同。
辦案律師評析：
本案是一起因侵犯債權人利益而引發的撤銷權糾紛，雖然本律師接受了王某的委托，代理本案的訴訟，但不得不說的是，之所以出現目前的糾紛，主要原因在于王某的代理律師在之前的借款糾紛中，沒有及時的申請財產保全措施，給李某惡意處分財產創造了有利條件。在本案事實清楚、證據充分的情況下，未采取財產保全措施，不得不說是一種訴訟策略上的失誤。
本案的關鍵問題在于，李某將其房產以80萬元出賣給第三人的行為是否構成惡意以低價轉讓財產，侵害債權人利益。接受案件委托后，本律師及時調查了李某與第三人的關系，得知李某與第三人系表兄弟關系，且第三人曾在借款糾紛案件中出庭為李某作證，可能存在惡意串通的故意，在訴訟過程中，又通過法院委托了房產評估機構對房產的價值做了評估，房產評估價格為152萬元人民幣。根據本案李某與第三人的表兄弟關系，以及第三人對李某拖欠王某150萬元事實的知曉，結合房產的評估價與合同價之間存在較大差距的事實，可以認定李某轉讓房產的行為，已經直接損害了債權人王某的利益，王某要求撤銷合同的請求，應當得到法院支持。
關于如何認定明顯以不合理的低價轉讓房產的行為，最高法院的司法解釋已經做出了規定：對于 “明顯不合理的低價”，人民法咖啡杯院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。
本案中，房產的評估價為152萬元，而合同的出讓價為80萬元，該80萬元明顯未低于房產價格的70%，即106萬元，據此，最終，法院判決撤銷了李某與案外第三人的房屋買賣合同。
作者：麻增偉律師 電話：13811419086
案例：
2009年4月30日，李某向王某借款150萬元人民幣，借款期滿后李某未向王某歸還借款，王某于2010年5月10日，向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，要求被告王某返還借款150萬元，2010年11月2日，法院判決李某于判決生效后10日內向李某給付借款，但李某一直未按判決履行義務，王某因其他原因，并未及時申請強制執行。2010年12月1日，王某得知李某與第三人簽訂房屋買賣合同，將李某名下位于北京市朝陽區芍藥居北里的一棟64平米的房產，以80萬元的價格，賣給第三人，遂向法院提起訴訟要求撤銷李某與第三人簽訂的房屋買賣合同。
辦案律師評析：
本案是一起因侵犯債權人利益而引發的撤銷權糾紛，雖然本律師接受了王某的委托，代理本案的訴訟，但不得不說的是，之所以出現目前的糾紛，主要原因在于王某的代理律師在之前的借款糾紛中，沒有及時的申請財產保全措施，給李某惡意處分財產創造了有利條件。在本案事實清楚、證據充分的情況下，未采取財產保全措施，不得不說是一種訴訟策略上的失誤。
本案的關鍵問題在于，李某將其房產以80萬元出賣給第三人的行為是否構成惡意以低價轉讓財產，侵害債權人利益。接受案件委托后，本律師及時調查了李某與第三人的關系，得知李某與第三人系表兄弟關系，且第三人曾在借款糾紛案件中出庭為李某作證，可能存在惡意串通的故意，在訴訟過程中，又通過法院委托了房產評估機構對房產的價值做了評估，房產評估價格為152萬元人民幣。根據本案李某與第三人的表兄弟關系，以及第三人對李某拖欠王某150萬元事實的知曉，結合房產的評估價與合同價之間存在較大差距的事實，可以認定李某轉讓房產的行為，已經直接損害了債權人王某的利益，王某要求撤銷合同的請求，應當得到法院支持。
關于如何認定明顯以不合理的低價轉讓房產的行為，最高法院的司法解釋已經做出了規定：對于 “明顯不合理的低價”，人民法咖啡杯院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。
本案中，房產的評估價為152萬元，而合同的出讓價為80萬元，該80萬元明顯未低于房產價格的70%，即106萬元，據此，最終，法院判決撤銷了李某與案外第三人的房屋買賣合同。
2011年7月23日星期六
推進線 四輪定位技術 分析 介紹
一、為什么要進行四輪定位維修四輪定位維修的目的是將汽車的懸掛系統、方向控制系統調整到正確的位置上，使汽車在行駛時穩定，方向操控自如；直行時不跑偏方向盤自然在正中位置；轉向后方向盤自動回正；降低行車阻力，減少輪胎與底盤零件的不正常損耗，增強駕駛舒適感，減少汽油消耗，達到良好的行車狀況。
二.四輪定位維修的類型四輪定位維修服務的類型有三種：前輪定位，四輪定位，推進線四輪定位。前輪定位是以汽車的幾何中心線為基礎，通過調整前輪的前束角，外傾角等將汽車前輪前進方向調整成與汽車幾何中心線一致。采用這種方法在維修時只單獨對前輪進行調整，沒有對后輪進行調整。當后輪的前進方向與汽車幾何中心線不一致時，將造成直行時需要將方向盤向后輪偏行的一側打，這就是常遇到的直行時方向盤不正，或者是做完四輪定位后需要將方向盤拆下來重新安裝。
四輪定位指在維修時以汽車幾何中心線為基準對汽車四個輪單獨進行調整。當汽車存在退縮角（左右兩側軸距不相同）時，前后軸中心點的邊線與汽車幾何中心線不一致，因而在以幾何中心線為基礎時，無法將前輪和后輪的方向調成一致，造成在汽車直行時，方向盤不正。而且實際調整時常遇到后輪設計成不可調整的車輛，往往需要通過更換懸掛零件才能解決，且更換的懸掛零件通常只是很少量的磨損，這對車主來說是個很重的經濟負擔。推進線四輪定位是在四輪定位的基礎上改進而來的。
它以汽車后輪推進線（汽車后輪的前進方向）為基礎，通過調整前輪和/或后輪，使汽車四個輪都垂直地朝正前方行駛。當汽車四個輪都可以調整時，將汽車前輪和后輪的前進方向都調成汽車的幾何中心線重合；當汽車后輪不可調時，通過調整前輪使前輪的前進方向與后輪推進線一致。推進線四輪定位的優點：
1．在以推進線為基準進行四輪定位調整后，直行時方向盤自然正中，不需拆裝方向盤。眾所周知，在進行一般前輪定位調整后，常會遇到在汽車直行時方向盤不在正中，需要將方向盤拆下來，對正后再裝回。對于裝有安全氣袋系統的中高檔汽車，在拆方向盤時需要特別小心，并且至少要在電池斷電后1小時，等安全氣袋內的電容放電完畢后才能進行拆裝，這樣造成維修等候時間過長。另外拆裝過的安全氣袋不能正常引爆的幾率大大提高。
2．對后輪不可調的車輛，可通過調整前輪修正，不需要更換后輪懸掛零件。只需通過調整前輪的左右單獨前束，使汽車前輪的行進方向和汽車后輪推進線的方向一致。如果用前輪定位方法進行調整，則需更換底盤零件或者使用專用的調整螺栓和墊片。
三.如何判別您的定位儀能否進行推進線四輪定位要以推進線為基準進行四輪定位調整，必須要采用以后輪推進線為基準進行前輪角度計算（前輪單獨前束計算）的四輪定位儀。市場上的四輪定位儀有幾十種品牌，如何判別您所使用的定位儀是屬于前輪定位，四輪定位，或者推進線四輪定位呢？首先看定位調整后的效果：真正的使用后輪推進線為基準的四輪定位儀在按照儀器標準操作調整后，汽車直行時方向盤自然正中，不需拆裝方向盤。其次看軟件是否以后輪推進線為基準進行前輪角度計算。
方法如下：在顯示前輪調整的畫面時，人為小幅度調整后輪前束角，看看前輪單獨前束是否改變。如果不變，說明其是以幾何中心線為基準定位的。
再次看采用的測量基本原理：推進線四輪定位儀在測量前輪前束時，是以后輪的推進線為基準計算前輪單輪前束的，所以要求在測量/調整前輪前束時需同步測量后輪的變化情況。
在采用直線激光原理進行測量時，當汽車前后輪距離為2m，后輪前束的測量范圍為±3?時，在前輪傳感器上的感光器件外形尺寸最少為210mm，前輪傳感器的體積必然很大。因而以直線激光原理進行測量的四輪定位儀通常沒有辦法以后輪推進線為基準測量前輪。
在采用CCD/CMOS數碼照相機原理（針孔成像原理）進行四輪定位測量時，假設當汽車前后輪距離為2m，前束的測量范圍為±3?時，內部照相機焦距為50mm時，在前輪傳感器上的感光器件外形尺寸為5.3mm。一般CCD/CMOS芯片都能做到這個尺寸，因而采用CCD/CMOS數碼照相機原理的四輪定位儀一般都可以以后輪推進線為基準進行測量。
綜上所述，真正意義上的四輪定系統家具位都不能忽略因后輪或某單個角度的變化對前輪或其他角度帶來的影響，而以數碼成像原理制造的四輪定位儀能夠很好地解決這個問題。此類定位儀以后輪推進線為基準，在四個車輪之間建立互動、相關的計算模式（有稱8束傳感器），形成一個動態的電腦測量系統，實現了真正的四輪定位數字時代。
二.四輪定位維修的類型四輪定位維修服務的類型有三種：前輪定位，四輪定位，推進線四輪定位。前輪定位是以汽車的幾何中心線為基礎，通過調整前輪的前束角，外傾角等將汽車前輪前進方向調整成與汽車幾何中心線一致。采用這種方法在維修時只單獨對前輪進行調整，沒有對后輪進行調整。當后輪的前進方向與汽車幾何中心線不一致時，將造成直行時需要將方向盤向后輪偏行的一側打，這就是常遇到的直行時方向盤不正，或者是做完四輪定位后需要將方向盤拆下來重新安裝。
四輪定位指在維修時以汽車幾何中心線為基準對汽車四個輪單獨進行調整。當汽車存在退縮角（左右兩側軸距不相同）時，前后軸中心點的邊線與汽車幾何中心線不一致，因而在以幾何中心線為基礎時，無法將前輪和后輪的方向調成一致，造成在汽車直行時，方向盤不正。而且實際調整時常遇到后輪設計成不可調整的車輛，往往需要通過更換懸掛零件才能解決，且更換的懸掛零件通常只是很少量的磨損，這對車主來說是個很重的經濟負擔。推進線四輪定位是在四輪定位的基礎上改進而來的。
它以汽車后輪推進線（汽車后輪的前進方向）為基礎，通過調整前輪和/或后輪，使汽車四個輪都垂直地朝正前方行駛。當汽車四個輪都可以調整時，將汽車前輪和后輪的前進方向都調成汽車的幾何中心線重合；當汽車后輪不可調時，通過調整前輪使前輪的前進方向與后輪推進線一致。推進線四輪定位的優點：
1．在以推進線為基準進行四輪定位調整后，直行時方向盤自然正中，不需拆裝方向盤。眾所周知，在進行一般前輪定位調整后，常會遇到在汽車直行時方向盤不在正中，需要將方向盤拆下來，對正后再裝回。對于裝有安全氣袋系統的中高檔汽車，在拆方向盤時需要特別小心，并且至少要在電池斷電后1小時，等安全氣袋內的電容放電完畢后才能進行拆裝，這樣造成維修等候時間過長。另外拆裝過的安全氣袋不能正常引爆的幾率大大提高。
2．對后輪不可調的車輛，可通過調整前輪修正，不需要更換后輪懸掛零件。只需通過調整前輪的左右單獨前束，使汽車前輪的行進方向和汽車后輪推進線的方向一致。如果用前輪定位方法進行調整，則需更換底盤零件或者使用專用的調整螺栓和墊片。
三.如何判別您的定位儀能否進行推進線四輪定位要以推進線為基準進行四輪定位調整，必須要采用以后輪推進線為基準進行前輪角度計算（前輪單獨前束計算）的四輪定位儀。市場上的四輪定位儀有幾十種品牌，如何判別您所使用的定位儀是屬于前輪定位，四輪定位，或者推進線四輪定位呢？首先看定位調整后的效果：真正的使用后輪推進線為基準的四輪定位儀在按照儀器標準操作調整后，汽車直行時方向盤自然正中，不需拆裝方向盤。其次看軟件是否以后輪推進線為基準進行前輪角度計算。
方法如下：在顯示前輪調整的畫面時，人為小幅度調整后輪前束角，看看前輪單獨前束是否改變。如果不變，說明其是以幾何中心線為基準定位的。
再次看采用的測量基本原理：推進線四輪定位儀在測量前輪前束時，是以后輪的推進線為基準計算前輪單輪前束的，所以要求在測量/調整前輪前束時需同步測量后輪的變化情況。
在采用直線激光原理進行測量時，當汽車前后輪距離為2m，后輪前束的測量范圍為±3?時，在前輪傳感器上的感光器件外形尺寸最少為210mm，前輪傳感器的體積必然很大。因而以直線激光原理進行測量的四輪定位儀通常沒有辦法以后輪推進線為基準測量前輪。
在采用CCD/CMOS數碼照相機原理（針孔成像原理）進行四輪定位測量時，假設當汽車前后輪距離為2m，前束的測量范圍為±3?時，內部照相機焦距為50mm時，在前輪傳感器上的感光器件外形尺寸為5.3mm。一般CCD/CMOS芯片都能做到這個尺寸，因而采用CCD/CMOS數碼照相機原理的四輪定位儀一般都可以以后輪推進線為基準進行測量。
綜上所述，真正意義上的四輪定系統家具位都不能忽略因后輪或某單個角度的變化對前輪或其他角度帶來的影響，而以數碼成像原理制造的四輪定位儀能夠很好地解決這個問題。此類定位儀以后輪推進線為基準，在四個車輪之間建立互動、相關的計算模式（有稱8束傳感器），形成一個動態的電腦測量系統，實現了真正的四輪定位數字時代。
汽車車輪定位及前輪前束
給車輪進行正確的定位，可以使汽車操縱起來更安全、乘坐更舒適，并能夠最大限度地延長汽車輪胎的使用壽命。
現代汽車轉向和懸掛系統是立體幾何學在工程實踐中成功應用的范例之一。車輪定位整合了轉向和懸掛系統的所有幾何參數，以便獲得安全的操縱性、乘坐的舒適性以及最長的輪胎使用壽命。
前輪定位的含義是指由轉向和懸掛系統部件之間形成的角度。一般來說，汽車維修工需要檢查前輪的5個定位參數：主銷后傾角、車輪外傾角、車輪前束、轉向軸內傾角和轉彎外傾角（轉彎時前輪后束）。如果除了前輪定位外，還要進行四輪定位時，我們還必需將延遲（滯轉）角和汽車的推力角考慮進去。因此，在進行四輪定位時，必須同時檢查汽車后輪外傾角和后輪前束。
輪胎磨損與方向的可控性
車輪外傾角、車輪前束角和轉彎外傾角本身都會導致輪胎的磨損。如果這些定位參數設置的不正確，輪胎的磨損就不均衡，而且要比正常情況磨損快的多。因為外傾角和轉向軸內傾角相關，因此，轉向軸內傾角當然也與輪胎磨損有關。主銷后傾角和延遲（滯轉）角一般不會加劇輪胎的磨損，除非它們嚴重地偏離技術規范值。所有的定位角都是方向控制角，也就是說，它們都能夠影響汽車的轉向特性和方向可控性。
在解決汽車操縱性、乘坐舒適性和振動方面的問題之前，首先應了解每一個車輪定位角的意義，以及所有車輪定位角是如何協同工作的。在進行系統診斷工作之前，我們都應了解一下系統的工作原理。
主銷后傾
主銷后傾是指從汽車的側面看時每個前輪轉向軸的傾斜，傾斜程度是用后傾角來度量的（如圖1所示）。如果轉向軸向后傾斜，即上端的球形接頭或支桿安裝點在下端的球形接頭后面，則后傾角就是正的；如果轉向軸向前傾斜，則后傾角就是負的。后輪不必檢測后傾角。
主銷后傾角影響汽車直線行駛的穩定性和轉向輪的回正功能。正后傾角比較大，則前輪有沿直線行駛的趨勢。一方面，如果正后傾角大小適當，則可以確保汽車的行駛穩定性，而且使轉向輪在轉向后能夠回正；另一方面，正后傾角增加了轉向阻力。因此，如果汽車配置了動力轉向系統，則所允許采用的正后傾角要比單純的手動轉向系統大許多。
主銷后傾角太小會使轉向不穩定，并使車輪晃動。在極端的情況下，負后傾角與隨之引起的車輪晃動會加劇前輪的杯狀化磨損。如果主銷后傾角左右不等，則汽車將會被拉向正后傾角較小（或更大的負后傾角）的一側。在解決汽車跑偏方面的問題時，要特別注意這一點。
外傾
外傾是指從汽車的前面看車輪偏離鉛垂線，同后傾一樣，外傾用外傾角度進行度量（如圖2所示）。如果輪胎頂部向外傾斜，那么外傾角是正的；如果輪胎頂部向內傾斜，外傾角就是負的。
零外傾角指的是車輪和輪胎完全垂直于地面，此時輪胎的磨損最小。正外傾角使輪胎外胎面比里胎面磨損得要快；負外傾角的情況則正好相反。較小的外傾角有助于操縱和轉向，符合技術規范的外傾角對輪胎的磨損幾乎沒什么影響，但是過大的外傾角則會造成輪胎的磨損明顯增加，從而縮短輪胎的壽命。
正外傾角就像正的后傾角一樣影響汽車的直線行駛穩定性和轉向輪的回正功能。當汽車轉向時，由于正的外傾角作用，外側懸掛有向上抬離車輪的趨勢，當車輪回到直線方向時，汽車的重量壓在轉向軸上，幫助車輪回正。負外傾角在轉彎時防止輪胎側滑，同時也增加了轉向阻力。大多數乘用車和輕型卡車都設計成正的外傾角，但很多賽車和一些高性能的市內汽車則采用負外傾角。
后輪一般采用零外傾角，但某些獨立后懸架則設計有一定的外傾角（通常是負的）。如果前輪外傾角左右不等，汽車被拉向具有正外傾角較大的一側；后輪外傾角不相等也會影響汽車的操縱性。
車輪前束
車輪前束是指從上往下看兩個車輪指向的方向（如圖3所示）。在前端指向內的一對前輪（或后輪）是車輪前束，指向外的則稱為車輪后束。車輪的前束或后束可用英寸、毫米或角度來表示。
零前束即車輪指向正前方，這時輪胎的磨損最小。太大的前束或后束將導致輪胎胎面花紋邊緣羽狀化的磨損。前束過大則磨損輪胎面外部花紋邊緣，每排輪胎花紋內部邊緣被羽狀化；后束過大則會出現相反的輪胎花紋磨損效果。
當汽車為后輪驅動時，前輪通常具有前束，而當汽車為前輪驅動時，前輪則后束，這是為了在汽車行駛過程中補償轉向桿系和轉向輪的變化。當汽車行駛時，前束或后束減小（或消失），這是因為車輪在加速度的作用下要回位，同時轉向桿系有輕微的彎曲。
當一個轉向機構的桿件長度不符合設計規范或安裝角度不正確，就會使車輪前束發生變化，或者轉向時出現抖動，隨著懸掛系統的壓縮和拉伸，桿件的外端會上下運動（如圖4所示）。如果桿件的長度和角度不正確，它就會推拉轉向臂，把車輪轉向另一個方向，當汽車駛過一個突起或一個凹坑時，駕駛員會感覺到轉向輪猛地轉向另一邊。
轉彎外傾
轉彎外傾也稱為轉向半徑或阿克曼角。當汽車轉彎時，前輪外側車輪轉向角小于內側車輪，這使得兩前輪在轉彎時車輪有后束的傾向（如圖5所示）。
一定的轉向外傾是必要的，因為外側車輪必須比內側車輪轉彎半徑大。如果兩側車輪轉向角度相等，則外側輪胎以小半徑轉彎時，將會產生拖滑。
設計轉向幾何參數時應考慮轉向外傾，而且左右外傾的參數必須相等。轉向外傾不可調節，轉向外傾角左右不等或者不符合規范都是由于車輛被損壞造成的。
轉向軸內傾
轉向軸內傾（SAI）是指從車前看過去，轉向軸偏離鉛垂線，它是由支撐桿座低位和高位球頭萬向節中心線形成的（如圖6所示）。同主銷后傾角一樣，轉向軸內傾會影響汽車的轉向性和穩定性。對一個主銷后傾較小的懸架來說，大的轉向軸內傾能保證可*的轉向性和穩定性。
轉向軸內傾角加上前輪外傾角形成所謂的內外傾總角（如圖7所示）。如果外傾角是正的，內外傾總角就比轉向軸內傾角大；如果外傾角是負的，內外傾總角就比轉向軸內傾角小。了解轉向軸內傾角、前輪外傾角和內外傾總角有助于我們診斷轉向節和懸架中出現的故障。
推力角
推力角是汽車的幾何中心線與后輪的指向（即推力線，譯者注）之間形成的角度（如圖8所示）。如果后輪指向正前方，軸向推力線和汽車幾何中心線一致，則推力角為零。當汽車直線行駛，后輪驅動汽車沿著推力線前進，因此零推力角是理想的。
調整后輪前束的同時應該調整推力角，但是后懸架設計可能不允許根據后輪前束的變化調整推力角。如果推力角不能調整，與其讓前輪根據汽車幾何中心線定位，不如根據推力線定位。如果前輪與汽車幾何中心線對準，而后輪沿著一條不與幾何中心線平行的推力線驅動，將會出現轉向輪扭曲、行駛過程中前輪外傾和前束不正確、輪胎加速磨損或跑偏等。
延遲（滯轉）
延遲是指相對于汽車底盤來說，在某個車軸上的一個車輪處在另一個車輪的前面或后面（如圖9所示）。延遲確實在一些車型上曾應用過，如以雙工字梁作前軸的老式福特卡車，但是碰撞極容易造成不正確的延遲，極不均衡的主銷后傾同樣會導致前輪的延遲。
行駛高度
嚴格地講，行駛高度并不是一個定位參數，但它會影響其它的定位參數，特別是主銷后傾角。許多制造商規定了行駛高度的測量位置，以便進行定位調整。行駛高度通常從前或后搖臂板的底部或車身輪拱的頂部測量（如圖10所示）。因為汽車車身鑲板并不是提供最準確數據的測量點（存在被撞壞的可能性），行駛高度從懸掛或車架上選取測量點應更準確些。
很多卡車可以使用不同尺寸的車輪和輪胎以及各種懸掛和起重工具，因此，卡車制造商通常在同一個基本卡車模型中為不同的行駛高度規定不同的主銷后傾角。
前輪前束或汽車前束
前輪前束是指車身前進方向與前輪平面之間的夾角，也用前輪前端面與后端面在汽車Y方向的距離差
[前束說明圖]
前束說明圖
為保證汽車穩定的直線行駛，應使轉向輪具有自動回正作用，即當轉向輪在偶然遇到外力(如碰到石塊)作用發生偏轉時，在外力消失后能立即自動回到直線行駛的位置。這種回正作用是由轉向輪的定位參數來保證實現的。前輪前束就是這些定位參數中的一種。為了消除車輪外傾帶來的不良后果，在安裝車輪時，使汽車兩前輪的中心面不平行，兩輪前邊緣距離小于后邊緣距離，兩者的距離之差即為前輪前束。 為了保持合適的前輪前束值，需要定期進行四輪定位，但由于前輪前束的測量和調整都比較簡單，所以只要肯動手，不需專用的四輪定位儀即可完成前輪前束的測量和調整。前束的測量 在正式測量之前應首先保證前輪輪轂軸承緊度適當，前輪輪胎氣壓正常，然后將汽車停放在平坦的場地上，使兩前輪處于直線行駛的位置，并向前推動1～2米以消除影響檢查效果的各個間隙。 接著把前束尺兩端水平地支撐在兩前輪輪胎內側最小距離處，即胎側最高點。其高度應與前輪水平中心線同高。再將前束尺放好后移動標尺，使指針對準“0”位，然后向前推動汽車，當前束尺轉動到后面與車輪中心線同高時為止，此時，標尺上指針所指的數值就是測得的前束值。前束的調整 前輪前束可通過改變橫拉桿的長度來調整。調整時可根據汽車生產廠家規定的測量位置，使兩輪前后距離差符合規定的前束值，一般前束值在0～12mm之間為正常。 如果汽車橫拉桿平直的，可以先旋松橫拉桿兩端接頭的鎖緊螺栓，用管子扳手扭轉橫拉桿，使橫拉桿伸長或縮短。拉桿伸長，前系統家具束值增大，拉桿縮短，前束值減小。直到前束符合標準后，擰緊螺栓。如果汽車橫拉桿是彎曲的，在調整時不能旋轉橫拉桿，而應旋轉橫拉桿兩端的拉頭。又因為左右兩端螺紋螺距不同，因此在調整時應先旋轉某一邊的橫拉桿接頭，如果旋轉一圈就會超過前束值而退回一圈又達不到要求時，可以再旋轉另一邊的拉桿接頭，配合調整，直到符合要求時為止。調整好后將鎖緊螺栓擰緊
現代汽車轉向和懸掛系統是立體幾何學在工程實踐中成功應用的范例之一。車輪定位整合了轉向和懸掛系統的所有幾何參數，以便獲得安全的操縱性、乘坐的舒適性以及最長的輪胎使用壽命。
前輪定位的含義是指由轉向和懸掛系統部件之間形成的角度。一般來說，汽車維修工需要檢查前輪的5個定位參數：主銷后傾角、車輪外傾角、車輪前束、轉向軸內傾角和轉彎外傾角（轉彎時前輪后束）。如果除了前輪定位外，還要進行四輪定位時，我們還必需將延遲（滯轉）角和汽車的推力角考慮進去。因此，在進行四輪定位時，必須同時檢查汽車后輪外傾角和后輪前束。
輪胎磨損與方向的可控性
車輪外傾角、車輪前束角和轉彎外傾角本身都會導致輪胎的磨損。如果這些定位參數設置的不正確，輪胎的磨損就不均衡，而且要比正常情況磨損快的多。因為外傾角和轉向軸內傾角相關，因此，轉向軸內傾角當然也與輪胎磨損有關。主銷后傾角和延遲（滯轉）角一般不會加劇輪胎的磨損，除非它們嚴重地偏離技術規范值。所有的定位角都是方向控制角，也就是說，它們都能夠影響汽車的轉向特性和方向可控性。
在解決汽車操縱性、乘坐舒適性和振動方面的問題之前，首先應了解每一個車輪定位角的意義，以及所有車輪定位角是如何協同工作的。在進行系統診斷工作之前，我們都應了解一下系統的工作原理。
主銷后傾
主銷后傾是指從汽車的側面看時每個前輪轉向軸的傾斜，傾斜程度是用后傾角來度量的（如圖1所示）。如果轉向軸向后傾斜，即上端的球形接頭或支桿安裝點在下端的球形接頭后面，則后傾角就是正的；如果轉向軸向前傾斜，則后傾角就是負的。后輪不必檢測后傾角。
主銷后傾角影響汽車直線行駛的穩定性和轉向輪的回正功能。正后傾角比較大，則前輪有沿直線行駛的趨勢。一方面，如果正后傾角大小適當，則可以確保汽車的行駛穩定性，而且使轉向輪在轉向后能夠回正；另一方面，正后傾角增加了轉向阻力。因此，如果汽車配置了動力轉向系統，則所允許采用的正后傾角要比單純的手動轉向系統大許多。
主銷后傾角太小會使轉向不穩定，并使車輪晃動。在極端的情況下，負后傾角與隨之引起的車輪晃動會加劇前輪的杯狀化磨損。如果主銷后傾角左右不等，則汽車將會被拉向正后傾角較小（或更大的負后傾角）的一側。在解決汽車跑偏方面的問題時，要特別注意這一點。
外傾
外傾是指從汽車的前面看車輪偏離鉛垂線，同后傾一樣，外傾用外傾角度進行度量（如圖2所示）。如果輪胎頂部向外傾斜，那么外傾角是正的；如果輪胎頂部向內傾斜，外傾角就是負的。
零外傾角指的是車輪和輪胎完全垂直于地面，此時輪胎的磨損最小。正外傾角使輪胎外胎面比里胎面磨損得要快；負外傾角的情況則正好相反。較小的外傾角有助于操縱和轉向，符合技術規范的外傾角對輪胎的磨損幾乎沒什么影響，但是過大的外傾角則會造成輪胎的磨損明顯增加，從而縮短輪胎的壽命。
正外傾角就像正的后傾角一樣影響汽車的直線行駛穩定性和轉向輪的回正功能。當汽車轉向時，由于正的外傾角作用，外側懸掛有向上抬離車輪的趨勢，當車輪回到直線方向時，汽車的重量壓在轉向軸上，幫助車輪回正。負外傾角在轉彎時防止輪胎側滑，同時也增加了轉向阻力。大多數乘用車和輕型卡車都設計成正的外傾角，但很多賽車和一些高性能的市內汽車則采用負外傾角。
后輪一般采用零外傾角，但某些獨立后懸架則設計有一定的外傾角（通常是負的）。如果前輪外傾角左右不等，汽車被拉向具有正外傾角較大的一側；后輪外傾角不相等也會影響汽車的操縱性。
車輪前束
車輪前束是指從上往下看兩個車輪指向的方向（如圖3所示）。在前端指向內的一對前輪（或后輪）是車輪前束，指向外的則稱為車輪后束。車輪的前束或后束可用英寸、毫米或角度來表示。
零前束即車輪指向正前方，這時輪胎的磨損最小。太大的前束或后束將導致輪胎胎面花紋邊緣羽狀化的磨損。前束過大則磨損輪胎面外部花紋邊緣，每排輪胎花紋內部邊緣被羽狀化；后束過大則會出現相反的輪胎花紋磨損效果。
當汽車為后輪驅動時，前輪通常具有前束，而當汽車為前輪驅動時，前輪則后束，這是為了在汽車行駛過程中補償轉向桿系和轉向輪的變化。當汽車行駛時，前束或后束減小（或消失），這是因為車輪在加速度的作用下要回位，同時轉向桿系有輕微的彎曲。
當一個轉向機構的桿件長度不符合設計規范或安裝角度不正確，就會使車輪前束發生變化，或者轉向時出現抖動，隨著懸掛系統的壓縮和拉伸，桿件的外端會上下運動（如圖4所示）。如果桿件的長度和角度不正確，它就會推拉轉向臂，把車輪轉向另一個方向，當汽車駛過一個突起或一個凹坑時，駕駛員會感覺到轉向輪猛地轉向另一邊。
轉彎外傾
轉彎外傾也稱為轉向半徑或阿克曼角。當汽車轉彎時，前輪外側車輪轉向角小于內側車輪，這使得兩前輪在轉彎時車輪有后束的傾向（如圖5所示）。
一定的轉向外傾是必要的，因為外側車輪必須比內側車輪轉彎半徑大。如果兩側車輪轉向角度相等，則外側輪胎以小半徑轉彎時，將會產生拖滑。
設計轉向幾何參數時應考慮轉向外傾，而且左右外傾的參數必須相等。轉向外傾不可調節，轉向外傾角左右不等或者不符合規范都是由于車輛被損壞造成的。
轉向軸內傾
轉向軸內傾（SAI）是指從車前看過去，轉向軸偏離鉛垂線，它是由支撐桿座低位和高位球頭萬向節中心線形成的（如圖6所示）。同主銷后傾角一樣，轉向軸內傾會影響汽車的轉向性和穩定性。對一個主銷后傾較小的懸架來說，大的轉向軸內傾能保證可*的轉向性和穩定性。
轉向軸內傾角加上前輪外傾角形成所謂的內外傾總角（如圖7所示）。如果外傾角是正的，內外傾總角就比轉向軸內傾角大；如果外傾角是負的，內外傾總角就比轉向軸內傾角小。了解轉向軸內傾角、前輪外傾角和內外傾總角有助于我們診斷轉向節和懸架中出現的故障。
推力角
推力角是汽車的幾何中心線與后輪的指向（即推力線，譯者注）之間形成的角度（如圖8所示）。如果后輪指向正前方，軸向推力線和汽車幾何中心線一致，則推力角為零。當汽車直線行駛，后輪驅動汽車沿著推力線前進，因此零推力角是理想的。
調整后輪前束的同時應該調整推力角，但是后懸架設計可能不允許根據后輪前束的變化調整推力角。如果推力角不能調整，與其讓前輪根據汽車幾何中心線定位，不如根據推力線定位。如果前輪與汽車幾何中心線對準，而后輪沿著一條不與幾何中心線平行的推力線驅動，將會出現轉向輪扭曲、行駛過程中前輪外傾和前束不正確、輪胎加速磨損或跑偏等。
延遲（滯轉）
延遲是指相對于汽車底盤來說，在某個車軸上的一個車輪處在另一個車輪的前面或后面（如圖9所示）。延遲確實在一些車型上曾應用過，如以雙工字梁作前軸的老式福特卡車，但是碰撞極容易造成不正確的延遲，極不均衡的主銷后傾同樣會導致前輪的延遲。
行駛高度
嚴格地講，行駛高度并不是一個定位參數，但它會影響其它的定位參數，特別是主銷后傾角。許多制造商規定了行駛高度的測量位置，以便進行定位調整。行駛高度通常從前或后搖臂板的底部或車身輪拱的頂部測量（如圖10所示）。因為汽車車身鑲板并不是提供最準確數據的測量點（存在被撞壞的可能性），行駛高度從懸掛或車架上選取測量點應更準確些。
很多卡車可以使用不同尺寸的車輪和輪胎以及各種懸掛和起重工具，因此，卡車制造商通常在同一個基本卡車模型中為不同的行駛高度規定不同的主銷后傾角。
前輪前束或汽車前束
前輪前束是指車身前進方向與前輪平面之間的夾角，也用前輪前端面與后端面在汽車Y方向的距離差
[前束說明圖]
前束說明圖
為保證汽車穩定的直線行駛，應使轉向輪具有自動回正作用，即當轉向輪在偶然遇到外力(如碰到石塊)作用發生偏轉時，在外力消失后能立即自動回到直線行駛的位置。這種回正作用是由轉向輪的定位參數來保證實現的。前輪前束就是這些定位參數中的一種。為了消除車輪外傾帶來的不良后果，在安裝車輪時，使汽車兩前輪的中心面不平行，兩輪前邊緣距離小于后邊緣距離，兩者的距離之差即為前輪前束。 為了保持合適的前輪前束值，需要定期進行四輪定位，但由于前輪前束的測量和調整都比較簡單，所以只要肯動手，不需專用的四輪定位儀即可完成前輪前束的測量和調整。前束的測量 在正式測量之前應首先保證前輪輪轂軸承緊度適當，前輪輪胎氣壓正常，然后將汽車停放在平坦的場地上，使兩前輪處于直線行駛的位置，并向前推動1～2米以消除影響檢查效果的各個間隙。 接著把前束尺兩端水平地支撐在兩前輪輪胎內側最小距離處，即胎側最高點。其高度應與前輪水平中心線同高。再將前束尺放好后移動標尺，使指針對準“0”位，然后向前推動汽車，當前束尺轉動到后面與車輪中心線同高時為止，此時，標尺上指針所指的數值就是測得的前束值。前束的調整 前輪前束可通過改變橫拉桿的長度來調整。調整時可根據汽車生產廠家規定的測量位置，使兩輪前后距離差符合規定的前束值，一般前束值在0～12mm之間為正常。 如果汽車橫拉桿平直的，可以先旋松橫拉桿兩端接頭的鎖緊螺栓，用管子扳手扭轉橫拉桿，使橫拉桿伸長或縮短。拉桿伸長，前系統家具束值增大，拉桿縮短，前束值減小。直到前束符合標準后，擰緊螺栓。如果汽車橫拉桿是彎曲的，在調整時不能旋轉橫拉桿，而應旋轉橫拉桿兩端的拉頭。又因為左右兩端螺紋螺距不同，因此在調整時應先旋轉某一邊的橫拉桿接頭，如果旋轉一圈就會超過前束值而退回一圈又達不到要求時，可以再旋轉另一邊的拉桿接頭，配合調整，直到符合要求時為止。調整好后將鎖緊螺栓擰緊
hard Hammond（理查德-哈蒙德
非常棒的汽車節目 Top Gear
外號“鼴鼠(Hamster)”，主要是因為他的五短身材。不過Hammond憑借他略顯“憂郁”的眼神贏得了眾多女性觀眾的芳心。
而且他是三個主持人中唯一擁有賽車駕照的，雖然他幾乎從來都沒有用過。除了對速度機器的癡迷，Hammond還是一位天生的越野車迷，據說他開口說話的第一個單詞是“Land”，接著是“Rover”。在06年Hammond試圖使用一部裝有噴氣式引擎的汽車打破英國陸地速度的記錄，不幸的是高速行進時右前輪突然爆胎，引發翻車事故。Hammond大腦嚴重受傷險些殞命。康復后的Hammond在07年1月上映的第9季的TG中和觀眾見面。
James May(詹姆斯-梅)
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和另外兩位鐵桿的速度迷不同，May的愛好是慢悠悠的英國豪華老爺車。也難怪他被稱為：“龜速船長(Captain Slow)”。喜歡條條框框，按部就班的James，做什么事情都慢條斯理，加上他幾乎出門就走丟的方向感，總能在TG集體外出拍攝時爆料不斷，讓人哭笑不得。當然，可別小看他，他曾經在賽道上得到過傳奇F1賽車手Jackie Stewart的真傳，還將一輛布加迪威龍開到了417KM/H的極速。
御用車手The Stig（試替哥）
TG“馴養”的神秘賽車手The Stig，沒有人知道他的真實身份，也從未聽他對鏡頭說過一句話。這位謎一樣的TG成員卻是一個駕駛技術極為精湛的高手。他的任務就是擔當每集節目的試車員，駕駛每輛車在TG的自制賽道上做單圈成績。此外，他還擔任每期嘉賓的教練員。平時，也會客串一下TG其他的欄目，作為“不懂得害怕的中立者”或者“不怕死的特技演員”等。
詳細介紹和圖片請猛擊這里進Top Gear貼吧查看[1]
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第一季TG就開始出現了The Stig的身影，不過那時的The Stig全身穿著黑色的賽車服和頭盔，直到第2季，Perry McCarthy公開承認了他就是The Stig的扮演者。第3季TG宣布黑Stig在一次航母上做特技時剎車不及，沖進了大海。從此一個嶄新的白Stig出現在了眾人眼前。他的真實身份至今仍是個謎，資料曾經顯示他也許是個她，或者是前F1冠軍Damon Hill，甚至在Jeremy的口風中還透露出是邁克爾?舒馬赫。不過可以肯定的是，白Stig的扮演者有過很多不同的人。此外，Stig還有個膀大腰圓的美國表兄Fat Stig（他在TG第九季的美國特輯中和觀眾見過面）、一個皮膚黝黑的非洲表兄Black Stig(在第十季第四集中出場)、一個越南表哥（第十二季越南特輯時出現）、卡車司機表兄（12-01出場）、綠Stig（14-02出場）和德國Stig(15-02出場)。
09年初這位神秘賽車手的身份再度成為媒體關注的話題.這個謎題的答案直指33歲的英國賽車手Ben Colins。他的身份原本不為人所知，但是最近，當Collins在和一位畫廊擁有者做生意的時候將他的身份透露給了這位在英格蘭Bristol的畫廊擁有者，Collins是想讓他們幫他做一個Stig的限量版宣傳畫。于是Stig的身份大白于天下。Top gear與The Stig的扮演者有一個協議：如果扮演者讓外界知道自己的身份，那么他將會被解雇。第一任The Stig----Perry McCarthy就是因此而遭到BBC的“封殺”。
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但事情并未因此結束，BBC的有關人員出面澄清，并聲稱The Stig的真正扮演者是......1962和1968賽季F1錦標賽的總冠軍Graham Hill！也就是上文提到的Damon Hill的父親！但媒體報
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試車手- the stig(13張)
道Graham Hill已于1975年因飛機失事喪生，即使在世也已有80歲高齡。所以BBC此舉毫無疑問是混淆視聽。
最近一段名為“Black Stig Returns from the Dead”(黑衣Stig死而復生)的視頻出現在各大視頻網站上看來stig又將在車迷中掀起一陣波瀾.
在第十三季第一集中，一開始The Stig摘掉了頭盔，原來是邁克爾舒馬赫，但到節目最后，邁克爾舒馬赫開著鈴木利亞納頻頻出錯，三個主持人的結束語中很明顯透露出其實Stig并不是邁克爾舒馬赫。其實，Stig是節目的一個鮮明標識，它的主人絕對不僅僅只是某一位世界F1冠軍。
汽車試駕評測
此環節是最激動人心的環節，Jezza在試駕時候的很多演說能讓你捧腹大笑，上面已經介紹了很多，這里不再重復。
明星開廉價車
(Star in a Reasonably-Priced Car)
TG每一集會邀請來一位嘉賓，重要的是每一位嘉賓都要到TG自制賽道上體驗一下給他們準備的實惠型車(reasonably-priced car)。然后將他們的單圈成績作以排名。第8季以前TG使用的實惠型車是一輛鈴木Liana，后來改用了雪弗蘭Lacetti，到第15季開始改用起亞Cee'd。不過F1車手來到TG做客時，仍然都會使用鈴木Liana。
酷車墻(Cool Wall)
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Jeremy在第一季TG想出來的主意，把汽車按照“酷”的等級分成幾類：嚴重不酷Seriously Uncool，不酷Uncool，酷Cool和零度以下Sub Zero，后來Jeremy覺得Aston Martin DB9實在太“酷”了，所以專門開辟了一個電冰箱，作為DB9獨有的區域。Aston Martin后來的V8 Vantage也被存放在里面。
酷車墻的評判標準是著名英國演員Kristin Scott Thomas。判斷方法很簡單，如果你開這車去邀Kristin吃晚飯，她要是能被打動就說明這車酷，否則就不酷。所以，幾乎所有的超級跑車都是嚴重不酷，除了少數的幾輛，例如Koenigsegg CCX，主持人認為開著它去死樣子應該很酷。Kristin在第九季第五集被邀請來TG做客，并親自給幾輛車打分。結果Jeremy剛買的新車蘭博基尼Gallardo Spyder被評價為“很可悲(pathetic)”
新聞(the News)
本專欄會實時介紹一些近期關于汽車界的新聞，近段時間推出的新車，以及一些概念車的介紹等等。
編輯本段圈速排行榜(Power Laps)
Top Gear對于車迷的另一個偉大意義在于它將幾乎所有市場上能買到的量產車型都帶到了他們的專用賽道：一個廢棄的飛機場，他們將所有車輛的最快圈速制成power lap board，榜中的車輛涵蓋了幾乎所有的supercar，其中還有Koenigsegg CCX 這樣的神秘傳奇跑車。
以下是迄今為止的前十名：
Car used Time (mins)
Ariel Atom V8 1.15.1
Bugatti VeyronSuper Sport 1.16.8
Gumpert Apollo 1.17.1
Ascari A10 1.17.3
Koenigsegg CCX (with Top Gear spoiler) 1.17.6
Noble M600 1.17.7
Pagani Zonda F Roadster 1.17.7
Caterham R500 1.17.9
Bugatti Veyron 1.18.3
Pagani Zonda F 1.18.4
最新的圈速表如下：
Pagani Zonda R 1.08.5 （見備注3）
卡 帕 羅 T1 1.10.6（見備注1）
Ferrari FXX 1.10.7 （見備注2）
Ariel Atom V8 1.15.1
Bugatti VeyronSuper Sport 1.16.8
Gumpert Apollo 1.17.1
Ascari A10 1.17.3
Koenigsegg CCX (with Top Gear spoiler) 1.17.6
Noble M600 1.17.7
Pagani Zonda F Roadster 1.17.7
Caterham R500 1.17.9
Bugatti Veyron 1.18.3
Pagani Zonda F 1.18.4
Maserati MC12 1.18.9
Ferrari Enzo 1.19.0
Lamborghini LP670 SV 1.19.0
Ariel Atom 1.19.5
Lamborghini LP560-4 1.19.5
Ferrari Scuderia 1.19.7
Nissan GT-R 1.19.7
Lamborghini LP640 1.19.8
Porsche Carerra GT 1.19.8
Koenigsegg CCX 1.20.4
Corvette ZR1 1.20.4
Ascari KZ1 1.20.7
Mercedes McLaren SLR 1.20.9
Ferrari 599GTB 1.21.2
Audi R8 V10 1.21.6
Ford GT 1.21.9
Ferrari 360 CS 1.22.3
Porsche GT3 RS 1.22.3
Corvette Z06 1.22.4
Noble M15 1.22.5
Lexus LFA 1.22.8 (wet)
Mercedes SL Black 1.23.0
Murcielago 1.23.7
Zonda 1.23.8
Koenigsegg 1.23.9
Aston Martin DBS 1.23.93
Veritas RS III 1.24.2
Prodrive P2 1.24.3
Audi R8 1.24.4
TVR Sagaris 1.24.6
Mitsubishi Evo FQ400 1.24.8
TVR Tuscan 1.24.8
Noble M400 1.25.0
Lotus Exige S 1.25.1
BMW M3 Saloon 1.25.3
Lamborghini Gallardo Spyder 1.25.7
Lotus Evora 1.25.7
Lamborghini Gallardo 1.25.8
BMW Z4 M 1.26.0
Porsche Cayman 1.26.2
Porsche 911 Carrera 2S 1.26.2
Brabus Biturbo Roadster 1.26.2
BMW M5 1.26.2
VXR Bathurst 1.26.3
Lotus Exige 1.26.4
Jaguar XFR 1.26.7
Chevrolet Corvette 1.26.8
Lexus IS-F 1.26.8
Mercedes CLS 55 AMG 1.26.9
Aston Martin Vanquish S 1.27.1
Aston Martin DB9 1.27.1
Holden Maloo 1.27.1
Telsa Roadster 1.27.2
Porsche 911 GT3 1.27.2
TVR 350C 1.27.5
Nissan 370Z 1.27.5
BMW M3 CSL 1.28.0
Roush Mustang 1.28.0
Renault Megane R26R 1.28.1
BMW Z4 1.28.2
Marcos TSO GT2 1.28.2
Subaru WRX Sti 1.28.2
BMW X5M 1.28.2
Mitsubishi Evo X 1.28.2
Dodge Viper SRT-10 1.28.5
MG SV 1.28.6
Porsche 911 Carrera S 1.28.9
Mitsubishi Evo VIII 1.28.9
BMW Alpina Z8 1.29.0
Mercedes CL65 1.29.0
Ford Focus RS 1.29.3
VW Golf W12 1.29.6
Alfa 3.7 GTA Autodelta 1.30.0
Ford Shelby GT500 1.30.0
Subaru Impreza STI 1.30.1
Vauxhall Monaro VXR 1.30.1
Aston Martin DB7 GT 1.30.4
Golf R32 1.30.4
Audi S4 1.30.9
Porsche 911 Turbo 1.31.0
BMW 760Li 1.31.2
Vauxhall VX220 turbo 1.31.3
Vauxhall VXR8 1.31.3
New Audi TT 1.31.4
Honda NSX Type R 1.31.6
BMW M3 1.31.8
Nissan 350Z 1.31.8
Mazda RX-8 1.31.8
BMW 535d 1.31.8
BMW 130 1.31.9
Mercedes S63 AMG 1.32.0
Ford Focus RS 1.32.2
Mazda 6 MPS 1.32.2
Lotus Esprit V8 1.32.5
Audi TT V6 1.32.7
MG ZT 1.33.0
Noble M12 GTO 1.33.1
Mercedes SL 55 AMG 1.33.2
Volkswagen Golf R32 1.33.2
Audi Q7 V12 TDI 1.33.2
Cadillac CTS 1.33.3
Honda Civic Type-R 1.33.5
Holden Monaro 1.33.9
Ford Mondeo ST220 1.34.5
Jaguar XKR 1.34.7
Ford Focus ST 1.34.9
Volvo S60R 1.35.0
Ferrari 575M 1.35.2
Vauxhall Vectra VXR 1.35.3
Our Car 1.35.4
Fiat 500 Abarth 1.35.5
Alfa 147 GTA 1.35.6
Lotus Elise 1.35.6
Aston Martin Vanquish 1.36.2
Renault Clio V6 1.36.2
Honda Civic Type R 1.36.5
Alfa Romeo Brera 1.36.9
Saab 95 Aero 1.37.9
Maserati 3200 GT 1.38.0
Alfa Romeo 8C 1.38.2
Bowler Wildcat 1.39.4
Bentley Arnarge 1.40.8
Overfinch Range Rover 1.44.0
Aston Martin DB5 1.46.0
Hawk HF 3000 1.48.2
備注1：在第十季第5集中，Jezza測試了一輛公路F1方程式賽車——卡帕羅T1，這車很黃很暴力，最后Stig的圈速是1.10.6。但Jezza說如果一輛車不能從一個打瞌睡的警察眼皮底下溜過去，這車就不能上榜，這是我們早就約定好的，而系統家具且你看看這鼻子，如果你從甘地身上開過去這鼻子會掉地上的（指此車前鼻翼太低）。
備注2：在第十三季第1集中，舒馬赫駕駛他的Ferrari FXX跑出了令人乍舌的1.10.7，比第二名足足快了6.4秒！車王的稱號果然并非浪得虛名，但是在第二集中，主持人Jeremy說那部車只能算是賽車，并且用了“光頭胎”，也就是“semi-slik”，所以把該成績從表上拿了下來。
備注3：在第十六第4集中，在北環跑出6分47秒的Zonda R在TG賽道跑出1.08.5，比FXX快兩秒多。事后龜速船長說如果不是Zonda很牛逼，那就是The Stig工資被拖欠了。但不能上路的車就不能上榜，所以成績又被掉了。
編輯本段Top Gear測試賽道
非常棒的汽車節目 Top Gear
節目的拍攝地點在英國Surrey附近一個名叫Dunsfold Park的機場里。那里有一條自制的賽道用來在節目中測試各種車輛，從F1賽車到巨型農用拖拉機（點擊圖片可查看gif動態路線圖）。
外號“鼴鼠(Hamster)”，主要是因為他的五短身材。不過Hammond憑借他略顯“憂郁”的眼神贏得了眾多女性觀眾的芳心。
而且他是三個主持人中唯一擁有賽車駕照的，雖然他幾乎從來都沒有用過。除了對速度機器的癡迷，Hammond還是一位天生的越野車迷，據說他開口說話的第一個單詞是“Land”，接著是“Rover”。在06年Hammond試圖使用一部裝有噴氣式引擎的汽車打破英國陸地速度的記錄，不幸的是高速行進時右前輪突然爆胎，引發翻車事故。Hammond大腦嚴重受傷險些殞命。康復后的Hammond在07年1月上映的第9季的TG中和觀眾見面。
James May(詹姆斯-梅)
非常棒的汽車節目
和另外兩位鐵桿的速度迷不同，May的愛好是慢悠悠的英國豪華老爺車。也難怪他被稱為：“龜速船長(Captain Slow)”。喜歡條條框框，按部就班的James，做什么事情都慢條斯理，加上他幾乎出門就走丟的方向感，總能在TG集體外出拍攝時爆料不斷，讓人哭笑不得。當然，可別小看他，他曾經在賽道上得到過傳奇F1賽車手Jackie Stewart的真傳，還將一輛布加迪威龍開到了417KM/H的極速。
御用車手The Stig（試替哥）
TG“馴養”的神秘賽車手The Stig，沒有人知道他的真實身份，也從未聽他對鏡頭說過一句話。這位謎一樣的TG成員卻是一個駕駛技術極為精湛的高手。他的任務就是擔當每集節目的試車員，駕駛每輛車在TG的自制賽道上做單圈成績。此外，他還擔任每期嘉賓的教練員。平時，也會客串一下TG其他的欄目，作為“不懂得害怕的中立者”或者“不怕死的特技演員”等。
詳細介紹和圖片請猛擊這里進Top Gear貼吧查看[1]
非常棒的汽車節目
第一季TG就開始出現了The Stig的身影，不過那時的The Stig全身穿著黑色的賽車服和頭盔，直到第2季，Perry McCarthy公開承認了他就是The Stig的扮演者。第3季TG宣布黑Stig在一次航母上做特技時剎車不及，沖進了大海。從此一個嶄新的白Stig出現在了眾人眼前。他的真實身份至今仍是個謎，資料曾經顯示他也許是個她，或者是前F1冠軍Damon Hill，甚至在Jeremy的口風中還透露出是邁克爾?舒馬赫。不過可以肯定的是，白Stig的扮演者有過很多不同的人。此外，Stig還有個膀大腰圓的美國表兄Fat Stig（他在TG第九季的美國特輯中和觀眾見過面）、一個皮膚黝黑的非洲表兄Black Stig(在第十季第四集中出場)、一個越南表哥（第十二季越南特輯時出現）、卡車司機表兄（12-01出場）、綠Stig（14-02出場）和德國Stig(15-02出場)。
09年初這位神秘賽車手的身份再度成為媒體關注的話題.這個謎題的答案直指33歲的英國賽車手Ben Colins。他的身份原本不為人所知，但是最近，當Collins在和一位畫廊擁有者做生意的時候將他的身份透露給了這位在英格蘭Bristol的畫廊擁有者，Collins是想讓他們幫他做一個Stig的限量版宣傳畫。于是Stig的身份大白于天下。Top gear與The Stig的扮演者有一個協議：如果扮演者讓外界知道自己的身份，那么他將會被解雇。第一任The Stig----Perry McCarthy就是因此而遭到BBC的“封殺”。
非常棒的汽車節目
但事情并未因此結束，BBC的有關人員出面澄清，并聲稱The Stig的真正扮演者是......1962和1968賽季F1錦標賽的總冠軍Graham Hill！也就是上文提到的Damon Hill的父親！但媒體報
非常棒的汽車節目
試車手- the stig(13張)
道Graham Hill已于1975年因飛機失事喪生，即使在世也已有80歲高齡。所以BBC此舉毫無疑問是混淆視聽。
最近一段名為“Black Stig Returns from the Dead”(黑衣Stig死而復生)的視頻出現在各大視頻網站上看來stig又將在車迷中掀起一陣波瀾.
在第十三季第一集中，一開始The Stig摘掉了頭盔，原來是邁克爾舒馬赫，但到節目最后，邁克爾舒馬赫開著鈴木利亞納頻頻出錯，三個主持人的結束語中很明顯透露出其實Stig并不是邁克爾舒馬赫。其實，Stig是節目的一個鮮明標識，它的主人絕對不僅僅只是某一位世界F1冠軍。
汽車試駕評測
此環節是最激動人心的環節，Jezza在試駕時候的很多演說能讓你捧腹大笑，上面已經介紹了很多，這里不再重復。
明星開廉價車
(Star in a Reasonably-Priced Car)
TG每一集會邀請來一位嘉賓，重要的是每一位嘉賓都要到TG自制賽道上體驗一下給他們準備的實惠型車(reasonably-priced car)。然后將他們的單圈成績作以排名。第8季以前TG使用的實惠型車是一輛鈴木Liana，后來改用了雪弗蘭Lacetti，到第15季開始改用起亞Cee'd。不過F1車手來到TG做客時，仍然都會使用鈴木Liana。
酷車墻(Cool Wall)
非常棒的汽車節目
Jeremy在第一季TG想出來的主意，把汽車按照“酷”的等級分成幾類：嚴重不酷Seriously Uncool，不酷Uncool，酷Cool和零度以下Sub Zero，后來Jeremy覺得Aston Martin DB9實在太“酷”了，所以專門開辟了一個電冰箱，作為DB9獨有的區域。Aston Martin后來的V8 Vantage也被存放在里面。
酷車墻的評判標準是著名英國演員Kristin Scott Thomas。判斷方法很簡單，如果你開這車去邀Kristin吃晚飯，她要是能被打動就說明這車酷，否則就不酷。所以，幾乎所有的超級跑車都是嚴重不酷，除了少數的幾輛，例如Koenigsegg CCX，主持人認為開著它去死樣子應該很酷。Kristin在第九季第五集被邀請來TG做客，并親自給幾輛車打分。結果Jeremy剛買的新車蘭博基尼Gallardo Spyder被評價為“很可悲(pathetic)”
新聞(the News)
本專欄會實時介紹一些近期關于汽車界的新聞，近段時間推出的新車，以及一些概念車的介紹等等。
編輯本段圈速排行榜(Power Laps)
Top Gear對于車迷的另一個偉大意義在于它將幾乎所有市場上能買到的量產車型都帶到了他們的專用賽道：一個廢棄的飛機場，他們將所有車輛的最快圈速制成power lap board，榜中的車輛涵蓋了幾乎所有的supercar，其中還有Koenigsegg CCX 這樣的神秘傳奇跑車。
以下是迄今為止的前十名：
Car used Time (mins)
Ariel Atom V8 1.15.1
Bugatti VeyronSuper Sport 1.16.8
Gumpert Apollo 1.17.1
Ascari A10 1.17.3
Koenigsegg CCX (with Top Gear spoiler) 1.17.6
Noble M600 1.17.7
Pagani Zonda F Roadster 1.17.7
Caterham R500 1.17.9
Bugatti Veyron 1.18.3
Pagani Zonda F 1.18.4
最新的圈速表如下：
Pagani Zonda R 1.08.5 （見備注3）
卡 帕 羅 T1 1.10.6（見備注1）
Ferrari FXX 1.10.7 （見備注2）
Ariel Atom V8 1.15.1
Bugatti VeyronSuper Sport 1.16.8
Gumpert Apollo 1.17.1
Ascari A10 1.17.3
Koenigsegg CCX (with Top Gear spoiler) 1.17.6
Noble M600 1.17.7
Pagani Zonda F Roadster 1.17.7
Caterham R500 1.17.9
Bugatti Veyron 1.18.3
Pagani Zonda F 1.18.4
Maserati MC12 1.18.9
Ferrari Enzo 1.19.0
Lamborghini LP670 SV 1.19.0
Ariel Atom 1.19.5
Lamborghini LP560-4 1.19.5
Ferrari Scuderia 1.19.7
Nissan GT-R 1.19.7
Lamborghini LP640 1.19.8
Porsche Carerra GT 1.19.8
Koenigsegg CCX 1.20.4
Corvette ZR1 1.20.4
Ascari KZ1 1.20.7
Mercedes McLaren SLR 1.20.9
Ferrari 599GTB 1.21.2
Audi R8 V10 1.21.6
Ford GT 1.21.9
Ferrari 360 CS 1.22.3
Porsche GT3 RS 1.22.3
Corvette Z06 1.22.4
Noble M15 1.22.5
Lexus LFA 1.22.8 (wet)
Mercedes SL Black 1.23.0
Murcielago 1.23.7
Zonda 1.23.8
Koenigsegg 1.23.9
Aston Martin DBS 1.23.93
Veritas RS III 1.24.2
Prodrive P2 1.24.3
Audi R8 1.24.4
TVR Sagaris 1.24.6
Mitsubishi Evo FQ400 1.24.8
TVR Tuscan 1.24.8
Noble M400 1.25.0
Lotus Exige S 1.25.1
BMW M3 Saloon 1.25.3
Lamborghini Gallardo Spyder 1.25.7
Lotus Evora 1.25.7
Lamborghini Gallardo 1.25.8
BMW Z4 M 1.26.0
Porsche Cayman 1.26.2
Porsche 911 Carrera 2S 1.26.2
Brabus Biturbo Roadster 1.26.2
BMW M5 1.26.2
VXR Bathurst 1.26.3
Lotus Exige 1.26.4
Jaguar XFR 1.26.7
Chevrolet Corvette 1.26.8
Lexus IS-F 1.26.8
Mercedes CLS 55 AMG 1.26.9
Aston Martin Vanquish S 1.27.1
Aston Martin DB9 1.27.1
Holden Maloo 1.27.1
Telsa Roadster 1.27.2
Porsche 911 GT3 1.27.2
TVR 350C 1.27.5
Nissan 370Z 1.27.5
BMW M3 CSL 1.28.0
Roush Mustang 1.28.0
Renault Megane R26R 1.28.1
BMW Z4 1.28.2
Marcos TSO GT2 1.28.2
Subaru WRX Sti 1.28.2
BMW X5M 1.28.2
Mitsubishi Evo X 1.28.2
Dodge Viper SRT-10 1.28.5
MG SV 1.28.6
Porsche 911 Carrera S 1.28.9
Mitsubishi Evo VIII 1.28.9
BMW Alpina Z8 1.29.0
Mercedes CL65 1.29.0
Ford Focus RS 1.29.3
VW Golf W12 1.29.6
Alfa 3.7 GTA Autodelta 1.30.0
Ford Shelby GT500 1.30.0
Subaru Impreza STI 1.30.1
Vauxhall Monaro VXR 1.30.1
Aston Martin DB7 GT 1.30.4
Golf R32 1.30.4
Audi S4 1.30.9
Porsche 911 Turbo 1.31.0
BMW 760Li 1.31.2
Vauxhall VX220 turbo 1.31.3
Vauxhall VXR8 1.31.3
New Audi TT 1.31.4
Honda NSX Type R 1.31.6
BMW M3 1.31.8
Nissan 350Z 1.31.8
Mazda RX-8 1.31.8
BMW 535d 1.31.8
BMW 130 1.31.9
Mercedes S63 AMG 1.32.0
Ford Focus RS 1.32.2
Mazda 6 MPS 1.32.2
Lotus Esprit V8 1.32.5
Audi TT V6 1.32.7
MG ZT 1.33.0
Noble M12 GTO 1.33.1
Mercedes SL 55 AMG 1.33.2
Volkswagen Golf R32 1.33.2
Audi Q7 V12 TDI 1.33.2
Cadillac CTS 1.33.3
Honda Civic Type-R 1.33.5
Holden Monaro 1.33.9
Ford Mondeo ST220 1.34.5
Jaguar XKR 1.34.7
Ford Focus ST 1.34.9
Volvo S60R 1.35.0
Ferrari 575M 1.35.2
Vauxhall Vectra VXR 1.35.3
Our Car 1.35.4
Fiat 500 Abarth 1.35.5
Alfa 147 GTA 1.35.6
Lotus Elise 1.35.6
Aston Martin Vanquish 1.36.2
Renault Clio V6 1.36.2
Honda Civic Type R 1.36.5
Alfa Romeo Brera 1.36.9
Saab 95 Aero 1.37.9
Maserati 3200 GT 1.38.0
Alfa Romeo 8C 1.38.2
Bowler Wildcat 1.39.4
Bentley Arnarge 1.40.8
Overfinch Range Rover 1.44.0
Aston Martin DB5 1.46.0
Hawk HF 3000 1.48.2
備注1：在第十季第5集中，Jezza測試了一輛公路F1方程式賽車——卡帕羅T1，這車很黃很暴力，最后Stig的圈速是1.10.6。但Jezza說如果一輛車不能從一個打瞌睡的警察眼皮底下溜過去，這車就不能上榜，這是我們早就約定好的，而系統家具且你看看這鼻子，如果你從甘地身上開過去這鼻子會掉地上的（指此車前鼻翼太低）。
備注2：在第十三季第1集中，舒馬赫駕駛他的Ferrari FXX跑出了令人乍舌的1.10.7，比第二名足足快了6.4秒！車王的稱號果然并非浪得虛名，但是在第二集中，主持人Jeremy說那部車只能算是賽車，并且用了“光頭胎”，也就是“semi-slik”，所以把該成績從表上拿了下來。
備注3：在第十六第4集中，在北環跑出6分47秒的Zonda R在TG賽道跑出1.08.5，比FXX快兩秒多。事后龜速船長說如果不是Zonda很牛逼，那就是The Stig工資被拖欠了。但不能上路的車就不能上榜，所以成績又被掉了。
編輯本段Top Gear測試賽道
非常棒的汽車節目
節目的拍攝地點在英國Surrey附近一個名叫Dunsfold Park的機場里。那里有一條自制的賽道用來在節目中測試各種車輛，從F1賽車到巨型農用拖拉機（點擊圖片可查看gif動態路線圖）。
非常棒的汽車節目 Top Gear
Top Gear雖然是一個汽車節目，但它相對于平時我們在電視上看到的“汽車雜志”之類的廣告或節目有著天堂與地獄之間的差別。
思維跳躍的編導，好萊塢水平的專業攝影，匪夷所思的試車創意，還有那三個聞名世界的大嘴（主持人Jeremy、Richard、James）和一位從不說話的神秘試車手Stig。觀看Top Gear，你不僅是在看一個單純的汽車節目，很多時候更像是在欣賞一部令你熱血沸騰的大制作電影！
編輯本段詳細介紹
Top Gear（香港亞洲電視國際臺譯名為《車迷大本營》，BBC中文網譯名為《英國瘋狂汽車秀》）是英國廣播公司（BBC）制作的著名汽車節目。曾獲得過英國電影電視藝術學院（BAFTA）獎、多項英國國家電視獎（NTA）以及艾美獎。被人們稱為“世界上最瘋狂的汽車電視節目”。
Top Gear早在1977年便開始播出，最初只是一檔中規中矩的傳統汽車節目。但自2002年以后，該節目就日益變得幽默并熱鬧非凡。現在，節目由三位主持人杰里米·克拉克森（Jeremy Clarkson）、詹姆斯·梅（James May）和理查德·哈蒙德（Richard Hammond），加上試車手斯蒂格（The Stig 這個名字的意思是他姓Stig，叫“The”，因為字母T
非常棒的汽車節目 Top Gear
節目劇照(16張)
大寫了，因此“The”不是冠詞）。
Top Gear在BBC 2臺首播，此外BBC美國、澳大利亞特別廣播服務也播出這一節目。由于其流行效應，Top Gear還在美國、澳大利亞和俄羅斯推出了在當地制作、使用當地主持人的國際檔。全球觀眾超過4.5億人。
Top Gear由于其獨特的創意，不計成本的外景拍攝，專業精細的攝像剪輯技巧，以及詼諧調侃的主持風格而得到了觀眾相當多的好評，同時也有不少針對其內容和主持人言行的批評。專欄作家 A. A. Gill說Top Gear“擁有扣人心弦、具有動感的剪輯，是采編技巧的偉大勝利”，而有的環境保護組織則指責Top Gear劇組破壞環境，比如在非洲特輯（第10季第4集）中開著3輛破舊車橫穿博茨瓦納的Makgadikgadi干鹽湖。
Top Gear于1993年在英國本土推出紙本雜志月刊，迄今在全球30多個國家出版發行英文版。2003年10月，BBC授權萬華媒體在中國大陸出版發行簡體中文版《TopGear汽車測試報告》月刊，從2008年開始，Top Gear開始在中國大陸評選年度最佳車型的活動。2008年9月，萬華媒體在香港推出繁體中文版《Top Gear極速志》月刊。2008年10月，Top Gear電視節目開始在中國大陸部分電視臺播出往期節目。
Top Gear Australia Top Gear澳大利亞版 開播于2008.9.29 由warren brown,charlie cox,steve pizzati主持。
Top Gear Russia Top Gear俄羅斯版 開播于2009.2.22 由nikolai fomenko,mikhail petrovsky,oskar kuchera主持，他們的“馴養”試車手叫做Stigushka。
Top Gear (U.S. TV series) Top Gear美國版炒得沸沸揚揚卻最終流產的美國版，原計劃由BBC與NBC共同推出，后因NBC的退出而流產。
詳見Top Gear (magazine) Top Gear的官方雜志
近日，湖南衛視買下Top Gear的版權，將其改編為《Top Gear最高檔》， 于2011年4月23日在湖南衛視首播。
編輯本段Top Gear的歷史
Top Gear播出的歷史可以一直追溯到1977年，Noel Edmonds 和William Woollard作為做早的制作人將其搬上了BBC2臺的銀幕。
Top Gear名字的含義來源于1960-1975年在BBC廣播1臺播出的同名節目，該節目主要以英倫流行音樂為主，在當時大受歡迎。
最早的Top Gear時長30分鐘，主要以介紹新車和討論與車的話題為主。
1988年， 當時還是《Performance Car Magzine》記者的jeremy clarkson加入了TopGear，他為這個節目加入了大量幽默搞笑的因素和諷刺尖酸的評論，也使這個節目迎來了收視率的大爆發，鼎盛時期曾達到600萬的觀眾數量。
1999年，Top Gear遇到了巨大的困難，jeremy clarkson由于轉而主持自己的談話類節目《Clarkson》而離開Top Gear，轉而由James May接替了他的工作。當然James古板的性格使得Top Gear風格大變，造成了大量觀眾群的流失。
2001年，BBC因收視率過低而宣布關閉了這檔節目。
而我們現在所談及的新版Top Gear始于2002年，由主持人Jeremy Clarkson的大力倡導和堅持，在制作人Andy Wilman的幫助下重新搬上了電視屏幕。當時上映的TOP GEAR被稱為“Top Gear Xtra”，它以不用以往的全新形式與觀眾見面，并立即獲得了空前的成功。
新TOP GEAR的長度延長到了1小時，增加了兩位新的主持人:
非常棒的汽車節目 Top Gear
Richard Hammond和Jason Dawe。第1季節目過后，主持人James May頂替了Jason Dawe的位置。在TOP GEAR中還有一位神秘的試車手：the Stig。第8季的Top Gear中又加入了一位新成員：一條名叫“Top Gear Dog”的拉布拉多德利犬。新Top Gear中有許多的元素：例如“明星開廉價車(Star in a Reasonably-Priced Car)”，“酷車墻(Cool Wall)”，“新聞(the News)”，“圈速排行榜(Power Laps)”等。每個單元都有其獨特的魅力，當然，節目的重頭戲仍然是每期必備的試車環節。
節目的拍攝地點在英國Surrey附近一個名叫Dunsfold Park的機場里。那里有一條自制的賽道用來在節目中測試各種車輛，從F1賽車到巨型農用拖拉機。而節目的內景拍攝是在那里的一座飛機修理倉庫內完成的。
編輯本段節目特色
深受車迷朋友喜歡的英國BBC旗下汽車電視節目TOP GEAR一直以內容火爆風趣，主持人敢說敢言，不接受汽車廠商廣告贊助而著稱。
在這個汽車節目里，你不僅能看到世界上最棒最貴最快的車，也能看到主持人跟群眾瘋子般開汽車“踢”巨型足球玩，看到真槍實彈的特種部隊掃射汽車，甚至跑車與阿帕奇武裝直升機的殊死較量。
非常棒的汽車節目 Top Gear
如今，作為此節目元老級的主持Jeremy Clarkson也以一連串的嘴巴掃射，給自己和BBC電視臺惹來極大的麻煩。
根據英國Daily Mail報道，在第12季第1集中，Jeremy Clarkson那著名大嘴巴又開始大放厥詞，他取笑所有大型貨車駕駛員只關心2件事：1，是油價；2，是如何殺戮妓女。
事情發生在節目錄制中，當時Clarkson正試駕一輛雷諾重型卡車，一邊開，一邊以調侃的語氣描述說：“開卡車可是個重活！我這么說可不是為了博取卡車司機的喜愛，因為事實如此，這確實不是輕松的工作，你得不斷的變檔，變檔，變檔，檢查后視鏡，兇殺一個妓女，變檔，變檔，兇殺。這可是好多事情在一天里要做的啊。”
目前，這段不合時宜的玩笑評論已經收到200位英國觀眾的投訴，以及17，000名卡車司機的抗議，英國的卡車司機聯盟以及一些慈善機構強烈要求BBC以及Jeremy Clarkson道歉。
BBC辯解說Clarkson并沒有蓄意去冒犯，他只是引用了一段“滑稽夸張”的街頭流行的對卡車司機的玩笑話而已。
2009年杰里米Jeremy在節目中公然批評英國首相戈登.布朗，差一點被“炒了魷魚”。
超級跑車秀
Top Gear節目介紹的汽車絕大部分是超級跑車。在這里你可以親密接觸
非常棒的汽車節目 Top Gear
到最頂級跑車，如：法拉利Enzo全球限量發行399輛、瑪莎拉蒂MC12、保時捷卡雷拉GT、帕格尼Zonda F、麥克拉倫 F1、奔馳SLR 722終極跑車等等，奔馳寶馬奧迪此類更不在話下，其中第七季第5集更是把價值千萬人民幣的布加迪 威龍借來6天拍攝。
除跑車外，Top Gear也會評測如福特福克斯的平民車，如三菱EVO 7、斯巴魯翼豹的拉力賽車，如陸虎發現者、沃爾沃XC90的越野車，如賓利、勞斯萊斯的豪華車，但是基本不涉及銷量最大的四門房車，在這里你是找不到凱美瑞、雅閣、帕薩特的。
總之，在這里你可以看到各種類別各種檔次的汽車，真正的開拓眼界，增長見識。
風趣幽默的主持人
TopGear有三位主持人：Jeremy 、Richard、James 和一位試車手Stig。
Jeremy是汽車節目的元老，混跡多年，經驗豐富，是主角。基本上重量級的測試(如布加迪威龍）和嘉賓訪談都是由他負責。Jeremy主持風格幽默輕松，現場笑聲不斷，其最大的特點就是“敢說”，對于爛車敢于批評，對于好車也不掩飾自己的喜愛。這種風格深得觀眾之心。
非常棒的汽車節目 Top Gear
雖然BBC總體的風格是中立，客觀。但是過于嚴謹的話就缺乏激情，一個汽車節目不應該僅僅是汽車測試，而要加上人的感情，這樣才能吸引人。
TopGear節目現場部分的錄制實在一個遺棄的飛機棚里，里面可容納500名觀眾，而目前排隊的人有19萬！按照目前節目播出的速度，要等19年！由此可見觀眾對TopGear的喜愛。
Richard和James是Jeremy的好搭檔，三人配合默契，有唱有和。
Stig是TopGear御用試車手，Stig只是他的代號，永遠躲在白色的頭盔后面，不言不語，身份保密。之前很多人猜測前F1車手達蒙希爾是Stig，但被否認。直到第一任Stig退役后才真像大白，原來也是前F1車手，Perry McCarthy 。
Stig的任務就是做TopGear的標尺，由他來駕駛各種超級跑車在TopGear自己的賽道跑一圈并記錄成績，列出排行榜,以做比較。
極具創意
國內的“汽車雜志”一般是開車在大馬路上跑圈、繞
非常棒的汽車節目 Top Gear
樁、急停，然后打開車門開始詳細介紹天窗、真皮、后座，最后一個SB總結“好車”，Over，平淡如水！
而TopGear雖然也是汽車評測，卻整出了很多新花樣，讓人眼花繚亂，目不暇接。
如TopGear經典的汽車Vs 火車(輪船、飛機、自行車、滑板、人、狗)比賽，花樣不斷翻新，非常具有趣味性。
如布加迪威龍特輯（第7季第5集），任務：從意大利小鎮Alba出發經法國到英國倫敦，Jeremy駕駛布加迪威龍，一路高速行駛。Richard和James駕駛摩托車到機場，開飛機到法國北部降落，換乘“歐洲之星”高速火車到倫敦，再轉公交車達到目的地。
汽車與飛機的競賽，一路精彩刺激，非常好看。
精心制作
"精心制作"這四個字已經被國人用濫了，比如《無極》。但當你看完一集TopGear之后，才真正體會到了這四個字的分量。
非常棒的汽車節目 Top Gear
TopGear每期一般做兩個汽車評測專題，一個游戲專題，再加上嘉賓訪談和汽車新聞，時長60分鐘。
其中一個汽車評測專題約15分鐘，這短短15分鐘的節目需要多少時間制作出來呢？
還以布加迪威龍為例，節目時長32分鐘，拍攝了6天，制作了33天，每天16小時！詳細內容參見雜志英文版2006年2月刊(VeryCD有下載)。經過長時間精心的制作，效果極具震撼。
而拍攝時對鏡頭的運用，包括角度、變焦、運動都做得非常到位，當然剪輯的更棒。每一個小的專題單獨拿出來都可以當一個15分鐘的廣告。(當然BBC是從來不做廣告的）
TopGear確實是個非常棒的汽車節目，甚至可以說是最棒的電視節目。
但是。。。。。。
它是英文節目，沒有李亞鵬的配音，也沒有中系統家具文字幕，而且字幕制作也比較困難，困難的不是汽車術語，而是主持人風趣幽默的語言，很多時候由于文化的關系自己都無法理解，更談不上翻譯了。
所以目前可能80%的人只能看看熱鬧了，但不管怎樣，看看熱鬧也挺好的。
由于本內容均為轉載并重新編排，有很多不足之處，請大家踴躍改正（若有侵犯到原作者的權益，也請大家積極修正）
思維跳躍的編導，好萊塢水平的專業攝影，匪夷所思的試車創意，還有那三個聞名世界的大嘴（主持人Jeremy、Richard、James）和一位從不說話的神秘試車手Stig。觀看Top Gear，你不僅是在看一個單純的汽車節目，很多時候更像是在欣賞一部令你熱血沸騰的大制作電影！
編輯本段詳細介紹
Top Gear（香港亞洲電視國際臺譯名為《車迷大本營》，BBC中文網譯名為《英國瘋狂汽車秀》）是英國廣播公司（BBC）制作的著名汽車節目。曾獲得過英國電影電視藝術學院（BAFTA）獎、多項英國國家電視獎（NTA）以及艾美獎。被人們稱為“世界上最瘋狂的汽車電視節目”。
Top Gear早在1977年便開始播出，最初只是一檔中規中矩的傳統汽車節目。但自2002年以后，該節目就日益變得幽默并熱鬧非凡。現在，節目由三位主持人杰里米·克拉克森（Jeremy Clarkson）、詹姆斯·梅（James May）和理查德·哈蒙德（Richard Hammond），加上試車手斯蒂格（The Stig 這個名字的意思是他姓Stig，叫“The”，因為字母T
非常棒的汽車節目
節目劇照(16張)
大寫了，因此“The”不是冠詞）。
Top Gear在BBC 2臺首播，此外BBC美國、澳大利亞特別廣播服務也播出這一節目。由于其流行效應，Top Gear還在美國、澳大利亞和俄羅斯推出了在當地制作、使用當地主持人的國際檔。全球觀眾超過4.5億人。
Top Gear由于其獨特的創意，不計成本的外景拍攝，專業精細的攝像剪輯技巧，以及詼諧調侃的主持風格而得到了觀眾相當多的好評，同時也有不少針對其內容和主持人言行的批評。專欄作家 A. A. Gill說Top Gear“擁有扣人心弦、具有動感的剪輯，是采編技巧的偉大勝利”，而有的環境保護組織則指責Top Gear劇組破壞環境，比如在非洲特輯（第10季第4集）中開著3輛破舊車橫穿博茨瓦納的Makgadikgadi干鹽湖。
Top Gear于1993年在英國本土推出紙本雜志月刊，迄今在全球30多個國家出版發行英文版。2003年10月，BBC授權萬華媒體在中國大陸出版發行簡體中文版《TopGear汽車測試報告》月刊，從2008年開始，Top Gear開始在中國大陸評選年度最佳車型的活動。2008年9月，萬華媒體在香港推出繁體中文版《Top Gear極速志》月刊。2008年10月，Top Gear電視節目開始在中國大陸部分電視臺播出往期節目。
Top Gear Australia Top Gear澳大利亞版 開播于2008.9.29 由warren brown,charlie cox,steve pizzati主持。
Top Gear Russia Top Gear俄羅斯版 開播于2009.2.22 由nikolai fomenko,mikhail petrovsky,oskar kuchera主持，他們的“馴養”試車手叫做Stigushka。
Top Gear (U.S. TV series) Top Gear美國版炒得沸沸揚揚卻最終流產的美國版，原計劃由BBC與NBC共同推出，后因NBC的退出而流產。
詳見Top Gear (magazine) Top Gear的官方雜志
近日，湖南衛視買下Top Gear的版權，將其改編為《Top Gear最高檔》， 于2011年4月23日在湖南衛視首播。
編輯本段Top Gear的歷史
Top Gear播出的歷史可以一直追溯到1977年，Noel Edmonds 和William Woollard作為做早的制作人將其搬上了BBC2臺的銀幕。
Top Gear名字的含義來源于1960-1975年在BBC廣播1臺播出的同名節目，該節目主要以英倫流行音樂為主，在當時大受歡迎。
最早的Top Gear時長30分鐘，主要以介紹新車和討論與車的話題為主。
1988年， 當時還是《Performance Car Magzine》記者的jeremy clarkson加入了TopGear，他為這個節目加入了大量幽默搞笑的因素和諷刺尖酸的評論，也使這個節目迎來了收視率的大爆發，鼎盛時期曾達到600萬的觀眾數量。
1999年，Top Gear遇到了巨大的困難，jeremy clarkson由于轉而主持自己的談話類節目《Clarkson》而離開Top Gear，轉而由James May接替了他的工作。當然James古板的性格使得Top Gear風格大變，造成了大量觀眾群的流失。
2001年，BBC因收視率過低而宣布關閉了這檔節目。
而我們現在所談及的新版Top Gear始于2002年，由主持人Jeremy Clarkson的大力倡導和堅持，在制作人Andy Wilman的幫助下重新搬上了電視屏幕。當時上映的TOP GEAR被稱為“Top Gear Xtra”，它以不用以往的全新形式與觀眾見面，并立即獲得了空前的成功。
新TOP GEAR的長度延長到了1小時，增加了兩位新的主持人:
非常棒的汽車節目
Richard Hammond和Jason Dawe。第1季節目過后，主持人James May頂替了Jason Dawe的位置。在TOP GEAR中還有一位神秘的試車手：the Stig。第8季的Top Gear中又加入了一位新成員：一條名叫“Top Gear Dog”的拉布拉多德利犬。新Top Gear中有許多的元素：例如“明星開廉價車(Star in a Reasonably-Priced Car)”，“酷車墻(Cool Wall)”，“新聞(the News)”，“圈速排行榜(Power Laps)”等。每個單元都有其獨特的魅力，當然，節目的重頭戲仍然是每期必備的試車環節。
節目的拍攝地點在英國Surrey附近一個名叫Dunsfold Park的機場里。那里有一條自制的賽道用來在節目中測試各種車輛，從F1賽車到巨型農用拖拉機。而節目的內景拍攝是在那里的一座飛機修理倉庫內完成的。
編輯本段節目特色
深受車迷朋友喜歡的英國BBC旗下汽車電視節目TOP GEAR一直以內容火爆風趣，主持人敢說敢言，不接受汽車廠商廣告贊助而著稱。
在這個汽車節目里，你不僅能看到世界上最棒最貴最快的車，也能看到主持人跟群眾瘋子般開汽車“踢”巨型足球玩，看到真槍實彈的特種部隊掃射汽車，甚至跑車與阿帕奇武裝直升機的殊死較量。
非常棒的汽車節目
如今，作為此節目元老級的主持Jeremy Clarkson也以一連串的嘴巴掃射，給自己和BBC電視臺惹來極大的麻煩。
根據英國Daily Mail報道，在第12季第1集中，Jeremy Clarkson那著名大嘴巴又開始大放厥詞，他取笑所有大型貨車駕駛員只關心2件事：1，是油價；2，是如何殺戮妓女。
事情發生在節目錄制中，當時Clarkson正試駕一輛雷諾重型卡車，一邊開，一邊以調侃的語氣描述說：“開卡車可是個重活！我這么說可不是為了博取卡車司機的喜愛，因為事實如此，這確實不是輕松的工作，你得不斷的變檔，變檔，變檔，檢查后視鏡，兇殺一個妓女，變檔，變檔，兇殺。這可是好多事情在一天里要做的啊。”
目前，這段不合時宜的玩笑評論已經收到200位英國觀眾的投訴，以及17，000名卡車司機的抗議，英國的卡車司機聯盟以及一些慈善機構強烈要求BBC以及Jeremy Clarkson道歉。
BBC辯解說Clarkson并沒有蓄意去冒犯，他只是引用了一段“滑稽夸張”的街頭流行的對卡車司機的玩笑話而已。
2009年杰里米Jeremy在節目中公然批評英國首相戈登.布朗，差一點被“炒了魷魚”。
超級跑車秀
Top Gear節目介紹的汽車絕大部分是超級跑車。在這里你可以親密接觸
非常棒的汽車節目
到最頂級跑車，如：法拉利Enzo全球限量發行399輛、瑪莎拉蒂MC12、保時捷卡雷拉GT、帕格尼Zonda F、麥克拉倫 F1、奔馳SLR 722終極跑車等等，奔馳寶馬奧迪此類更不在話下，其中第七季第5集更是把價值千萬人民幣的布加迪 威龍借來6天拍攝。
除跑車外，Top Gear也會評測如福特福克斯的平民車，如三菱EVO 7、斯巴魯翼豹的拉力賽車，如陸虎發現者、沃爾沃XC90的越野車，如賓利、勞斯萊斯的豪華車，但是基本不涉及銷量最大的四門房車，在這里你是找不到凱美瑞、雅閣、帕薩特的。
總之，在這里你可以看到各種類別各種檔次的汽車，真正的開拓眼界，增長見識。
風趣幽默的主持人
TopGear有三位主持人：Jeremy 、Richard、James 和一位試車手Stig。
Jeremy是汽車節目的元老，混跡多年，經驗豐富，是主角。基本上重量級的測試(如布加迪威龍）和嘉賓訪談都是由他負責。Jeremy主持風格幽默輕松，現場笑聲不斷，其最大的特點就是“敢說”，對于爛車敢于批評，對于好車也不掩飾自己的喜愛。這種風格深得觀眾之心。
非常棒的汽車節目
雖然BBC總體的風格是中立，客觀。但是過于嚴謹的話就缺乏激情，一個汽車節目不應該僅僅是汽車測試，而要加上人的感情，這樣才能吸引人。
TopGear節目現場部分的錄制實在一個遺棄的飛機棚里，里面可容納500名觀眾，而目前排隊的人有19萬！按照目前節目播出的速度，要等19年！由此可見觀眾對TopGear的喜愛。
Richard和James是Jeremy的好搭檔，三人配合默契，有唱有和。
Stig是TopGear御用試車手，Stig只是他的代號，永遠躲在白色的頭盔后面，不言不語，身份保密。之前很多人猜測前F1車手達蒙希爾是Stig，但被否認。直到第一任Stig退役后才真像大白，原來也是前F1車手，Perry McCarthy 。
Stig的任務就是做TopGear的標尺，由他來駕駛各種超級跑車在TopGear自己的賽道跑一圈并記錄成績，列出排行榜,以做比較。
極具創意
國內的“汽車雜志”一般是開車在大馬路上跑圈、繞
非常棒的汽車節目
樁、急停，然后打開車門開始詳細介紹天窗、真皮、后座，最后一個SB總結“好車”，Over，平淡如水！
而TopGear雖然也是汽車評測，卻整出了很多新花樣，讓人眼花繚亂，目不暇接。
如TopGear經典的汽車Vs 火車(輪船、飛機、自行車、滑板、人、狗)比賽，花樣不斷翻新，非常具有趣味性。
如布加迪威龍特輯（第7季第5集），任務：從意大利小鎮Alba出發經法國到英國倫敦，Jeremy駕駛布加迪威龍，一路高速行駛。Richard和James駕駛摩托車到機場，開飛機到法國北部降落，換乘“歐洲之星”高速火車到倫敦，再轉公交車達到目的地。
汽車與飛機的競賽，一路精彩刺激，非常好看。
精心制作
"精心制作"這四個字已經被國人用濫了，比如《無極》。但當你看完一集TopGear之后，才真正體會到了這四個字的分量。
非常棒的汽車節目
TopGear每期一般做兩個汽車評測專題，一個游戲專題，再加上嘉賓訪談和汽車新聞，時長60分鐘。
其中一個汽車評測專題約15分鐘，這短短15分鐘的節目需要多少時間制作出來呢？
還以布加迪威龍為例，節目時長32分鐘，拍攝了6天，制作了33天，每天16小時！詳細內容參見雜志英文版2006年2月刊(VeryCD有下載)。經過長時間精心的制作，效果極具震撼。
而拍攝時對鏡頭的運用，包括角度、變焦、運動都做得非常到位，當然剪輯的更棒。每一個小的專題單獨拿出來都可以當一個15分鐘的廣告。(當然BBC是從來不做廣告的）
TopGear確實是個非常棒的汽車節目，甚至可以說是最棒的電視節目。
但是。。。。。。
它是英文節目，沒有李亞鵬的配音，也沒有中系統家具文字幕，而且字幕制作也比較困難，困難的不是汽車術語，而是主持人風趣幽默的語言，很多時候由于文化的關系自己都無法理解，更談不上翻譯了。
所以目前可能80%的人只能看看熱鬧了，但不管怎樣，看看熱鬧也挺好的。
由于本內容均為轉載并重新編排，有很多不足之處，請大家踴躍改正（若有侵犯到原作者的權益，也請大家積極修正）
鄧文迪該出手時就出手 中國汽車何時步后塵
中國精英已經在全球站穩腳跟了，中國汽車呢？中國其他支柱行業呢？
最近關于鄧文迪、姚明的新聞，讓我們在稱贊兩位中國男女精英時，也不得不反思——何時中國汽車業和其他行業，能夠在海外市場上取得如此高的美譽度？
第一個新聞，關于一個中國女人，一個該出手時就出手的中國“虎媽”。
英國時間7月19日，鄧文迪終于走出了默多克的光環。在默多克人生最低谷期，在聽證會上突然受到襲擊時，這個穿著粉紅色外套、鉛筆裙的中國女人以驚人的快捷反應，挺身救夫，給了襲擊者一計左勾拳。因竊聽門陷入危機的默多克，獲得了全球的同情分，新聞集團股價當天甚至大漲；鄧文迪讓外界更記住了中國——謙遜但勇于保護家人的中國人。
第二個新聞，關于一個中國男人，一個適時選擇新天地的中國男人。
北京時間7月20日，姚明宣布從NBA退役。這個大個子的中國姚，讓美國人及全球人都知道了——中國不是弱者、籃球打得相當不錯！聰明的大個子姚，一直以謙遜、善于學習、溝通的形象出現全球市場上。老布什稱之為中美溝通的重要橋梁，因為姚明，NBA打開了中國市場；因為姚明，更多的NBA球星在中國獲得更高的商業價值。
很巧。鄧文迪、姚明，在兩天內不約而言發出不同的“聲音”。他們代表的不僅是中國女性、男性，而應該代表中國人的一種特性，一種文化。我們是強大的，雖然我們不喜歡出風頭；我們是不可以輕視的，為了捍衛某些東西，我們會及時反應。
沒錯！以鄧文迪、姚明為代表的中國精英們，已經在美國牢牢站穩腳跟。但這足夠嗎？不夠！需要走出去的，并不僅僅是中國人，還有中國那些正在發展壯大的行業。一個人的力量是有限的，只有當一個個中國企業在發達國家站穩腳跟后，中國才能證明自己轉型成功了。
中國汽車業已經叫嚷著出口多年了，但直至2011年我們仍然在發展中國家轉悠。有誰真正進入了發達國家，真正成為發達國家某個細分市場上的龍頭？沒有！上海汽車收購了英國MG，今年也僅僅實現MG6在英國的SKD。至于在英國真正打開市場、成為受歡迎的產品，還需要相當長的時間。華晨汽車，砸下不少錢出口至德國系統家具等歐洲市場，但迎來的卻是一系列“碰撞門”等負面評級。直至今日，華晨汽車談及出口發達國家市場時，也僅僅將其作為了解海外規則的一種方式。
還需要多久？中國汽車才能像近鄰韓國、日本一樣，成功打開歐美等發達國家市場？還需要多久，我們才能擺脫低質、低價競爭的形象？或許我們更需要學習一下鄧文迪、姚明，有野心卻不外露。不出擊時，保持謙遜；一旦出擊，就讓輕視者目瞪口呆，無法忽視自身的實力。
最近關于鄧文迪、姚明的新聞，讓我們在稱贊兩位中國男女精英時，也不得不反思——何時中國汽車業和其他行業，能夠在海外市場上取得如此高的美譽度？
第一個新聞，關于一個中國女人，一個該出手時就出手的中國“虎媽”。
英國時間7月19日，鄧文迪終于走出了默多克的光環。在默多克人生最低谷期，在聽證會上突然受到襲擊時，這個穿著粉紅色外套、鉛筆裙的中國女人以驚人的快捷反應，挺身救夫，給了襲擊者一計左勾拳。因竊聽門陷入危機的默多克，獲得了全球的同情分，新聞集團股價當天甚至大漲；鄧文迪讓外界更記住了中國——謙遜但勇于保護家人的中國人。
第二個新聞，關于一個中國男人，一個適時選擇新天地的中國男人。
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很巧。鄧文迪、姚明，在兩天內不約而言發出不同的“聲音”。他們代表的不僅是中國女性、男性，而應該代表中國人的一種特性，一種文化。我們是強大的，雖然我們不喜歡出風頭；我們是不可以輕視的，為了捍衛某些東西，我們會及時反應。
沒錯！以鄧文迪、姚明為代表的中國精英們，已經在美國牢牢站穩腳跟。但這足夠嗎？不夠！需要走出去的，并不僅僅是中國人，還有中國那些正在發展壯大的行業。一個人的力量是有限的，只有當一個個中國企業在發達國家站穩腳跟后，中國才能證明自己轉型成功了。
中國汽車業已經叫嚷著出口多年了，但直至2011年我們仍然在發展中國家轉悠。有誰真正進入了發達國家，真正成為發達國家某個細分市場上的龍頭？沒有！上海汽車收購了英國MG，今年也僅僅實現MG6在英國的SKD。至于在英國真正打開市場、成為受歡迎的產品，還需要相當長的時間。華晨汽車，砸下不少錢出口至德國系統家具等歐洲市場，但迎來的卻是一系列“碰撞門”等負面評級。直至今日，華晨汽車談及出口發達國家市場時，也僅僅將其作為了解海外規則的一種方式。
還需要多久？中國汽車才能像近鄰韓國、日本一樣，成功打開歐美等發達國家市場？還需要多久，我們才能擺脫低質、低價競爭的形象？或許我們更需要學習一下鄧文迪、姚明，有野心卻不外露。不出擊時，保持謙遜；一旦出擊，就讓輕視者目瞪口呆，無法忽視自身的實力。
2011年7月20日星期三
心中有愛的女人才是最美的女人！
什么樣的女人最美？這可能是當今最難解決的哲學命題之一。不同的文化、國度和地區都有不同的美女判斷標準。例如西方人眼中的中國美女大都是高顴骨、單眼皮，這樣“拼湊”出的東方美女實在不敢恭維。女人的美麗其實只是一種心里感覺，老祖宗已經用簡單的語言回答了這個復雜的問題：情人眼里出西施！確實不假，情人眼里之所以能出西施，是因為情人眼中看到的不僅是女人嬌媚的外表，還可以感受到戀人或愛人之間的愛，因為心中有愛的女人才是最美的女人！
心中有愛的女人才是最美的女人！
之所以這樣說，是因為近期看了一部電視劇而引發了感慨。由于喜歡陳寶國老師的作品，較為完整的收看了《智者無敵》這部諜戰劇，盡管陳寶國老師在此劇中一如既往的瀟灑，恍如中國的詹姆斯邦德。但不可否認的是劇中由田中千繪飾演的女魔頭“石川云子”也是亮點之一。云子曾經是一個“忠于日本帝國和天皇”的“帝國之花”，但其對老師和丈夫的愛最終戰勝了心中邪惡。因為心中有愛，讓人感覺云子也是一個美麗的女人！盡管本人對日本人一直深惡痛絕！
心中有愛的女人才是最美的女人！
無獨有偶，幾年前陳寶國老師與臺灣著名“艷星”尹馨搭檔，合拍了一部作品《窮爸爸富爸爸》。片中尹馨飾演的人物叫“祝美杉”，這是一個幾乎沒有缺點的女人，幾乎就是一個完美女神的化身。她對男友（陳寶國飾演的王富貴）的愛戀是發自內心，傾其全力而又無微不至，即使吃錯、生氣都顯得是那么可愛。但看了尹馨后來拍攝的情色片《幫幫我愛神》（尹馨在其中飾演檳榔妹），讓人胃口大跌，祝美杉的美好形象幾乎破壞殆盡！
《窮爸爸富爸爸》中美麗可人的祝美杉心中有愛的女人才是最美的女人！
心中有愛的女人才是最美的女人！
《幫幫我愛神》中放蕩無羈的檳榔妹心中有愛的女人才是最美的女人！
心中有愛的女人才是最美的女人！
2005年著名影星梁愛琪在電視劇《當婚姻走到盡頭》中飾演了一位敢愛敢恨的可愛女性——張曉彤。劇中的張曉彤對自己心愛的人是無私默默地付出，堅強而執著的支持。張曉彤的形象使我對她的飾演者梁愛琪有了非常美好的印象。后來梁愛琪在《不離不棄》、《怦然心動》等多部電視劇中但當了主演，幾乎成了影視圈中“職業小三”。于是同樣一張臉，飾演職業小三的梁愛琪遠沒有《當婚姻走到盡頭》中的“張曉系統家具彤”美麗和可愛！
《當婚姻走到盡頭》中梁愛琪飾演的張曉彤心中有愛的女人才是最美的女人！
《不離不棄》中飾演小三的梁愛琪心中有愛的女人才是最美的女人！
所以女人是因為可愛而美麗，不是因為美麗而可愛。當然，容貌和身材都是女人美麗的加分因素，但不是決定性的因素！正因為如此，敢于冒著受傷危險，將從高樓掉下的寶寶接住的吳鞠萍女士被人真誠的稱為“最美媽媽”！
心中有愛的女人才是最美的女人！
之所以這樣說，是因為近期看了一部電視劇而引發了感慨。由于喜歡陳寶國老師的作品，較為完整的收看了《智者無敵》這部諜戰劇，盡管陳寶國老師在此劇中一如既往的瀟灑，恍如中國的詹姆斯邦德。但不可否認的是劇中由田中千繪飾演的女魔頭“石川云子”也是亮點之一。云子曾經是一個“忠于日本帝國和天皇”的“帝國之花”，但其對老師和丈夫的愛最終戰勝了心中邪惡。因為心中有愛，讓人感覺云子也是一個美麗的女人！盡管本人對日本人一直深惡痛絕！
心中有愛的女人才是最美的女人！
無獨有偶，幾年前陳寶國老師與臺灣著名“艷星”尹馨搭檔，合拍了一部作品《窮爸爸富爸爸》。片中尹馨飾演的人物叫“祝美杉”，這是一個幾乎沒有缺點的女人，幾乎就是一個完美女神的化身。她對男友（陳寶國飾演的王富貴）的愛戀是發自內心，傾其全力而又無微不至，即使吃錯、生氣都顯得是那么可愛。但看了尹馨后來拍攝的情色片《幫幫我愛神》（尹馨在其中飾演檳榔妹），讓人胃口大跌，祝美杉的美好形象幾乎破壞殆盡！
《窮爸爸富爸爸》中美麗可人的祝美杉心中有愛的女人才是最美的女人！
心中有愛的女人才是最美的女人！
《幫幫我愛神》中放蕩無羈的檳榔妹心中有愛的女人才是最美的女人！
心中有愛的女人才是最美的女人！
2005年著名影星梁愛琪在電視劇《當婚姻走到盡頭》中飾演了一位敢愛敢恨的可愛女性——張曉彤。劇中的張曉彤對自己心愛的人是無私默默地付出，堅強而執著的支持。張曉彤的形象使我對她的飾演者梁愛琪有了非常美好的印象。后來梁愛琪在《不離不棄》、《怦然心動》等多部電視劇中但當了主演，幾乎成了影視圈中“職業小三”。于是同樣一張臉，飾演職業小三的梁愛琪遠沒有《當婚姻走到盡頭》中的“張曉系統家具彤”美麗和可愛！
《當婚姻走到盡頭》中梁愛琪飾演的張曉彤心中有愛的女人才是最美的女人！
《不離不棄》中飾演小三的梁愛琪心中有愛的女人才是最美的女人！
所以女人是因為可愛而美麗，不是因為美麗而可愛。當然，容貌和身材都是女人美麗的加分因素，但不是決定性的因素！正因為如此，敢于冒著受傷危險，將從高樓掉下的寶寶接住的吳鞠萍女士被人真誠的稱為“最美媽媽”！
關于節育器：你的問題專家解答
節育器是生活中一種常見的節育方式，它是一種長期的有效節育。對于節育器，可能有很多人了解的還不是很多，下面我們請天津津好醫院的婦專家來為大家做一個具體的解答。
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懷孕初期癥狀 津好婦科專家告訴您懷孕后應做哪些檢查驚現流產致死咨詢：“上環后，是否就能保證不會懷孕了？”
專家：“在一般情況下，上環后女性朋友一般不會出現妊娠了，但這并不能百分之百的保證就一定不會出現懷孕。因為有些女性朋友因為宮頸的大小、形態等與節育器的形狀等不相符，這就容易造成節育環的脫落，從而失去了節育的功能，引發懷孕等。因此，安裝節育器之后并不是就萬無一失了，最好定期的檢查一下。”
天津婦科醫院提醒您，如有疑問您可以》》點擊免費咨詢，與專家在線交流！《《咨詢：“什么時候上環最好呢？”
專家：“通常情況下月經干凈后3-7內放置；人工流產或引產后；剖宮產手術術半年后放置等幾個時期上環最好。但是要注意的是，對于已經患有盆腔炎、陰道炎等婦科疾病時，不宜馬上進行上環，需要先治療這些疾病之后，在選擇是否要上環。”
咨詢：“節育環一般可以放置幾年？”
專家：“節育環分為很多種類，不同材質的節育環放置時間也不同。例如，不銹鋼金屬環可放置15-20年。而硅膠、塑料等材質的節育環可放置5-7年。同時要注意的時，在上環后的初期節育環比較容易脫落，因此，需要定期的檢查，檢查時間一般為上環后第一次月經干凈后檢查一次，3個月后在進行復查，之后1-2年復查一次。”
咨詢：“上環有什么危險嗎？”
專家：“不少人對于上環心存忌憚，總覺得上環后會引發子宮肌瘤、盆腔炎等疾病。實際上經過臨床調查發現，上環后大部分人正常沒有引發任何疾病。有些患者在上環后引發了盆腔炎可能是由于上環的時機不恰當，或者是本身既有炎癥，上環后造成了炎癥病情的加重。因此，在上環前一定要進行詳細的檢查，并聽取醫生的建議。”
天津婦科醫院提醒您，如有疑問您可以》》點擊免費咨詢，與專家在線交流！《《專家提示：上環并不代表著萬無一失，實際上近年來，女性上環后也可引發懷孕，甚至引發宮外孕的幾率要大于為上環的人群。因此，對于是否要上環，何時上環，應該盡量與醫生進行溝通，找到最適合自己的避孕方式，將危險降到最低。
天津津好醫院婦科診療中心是醫院的重點特色科室之一。中心技術力量強大，匯集大批學識淵博、技術精湛、造詣頗深的婦科臨床工作的主系統家具任醫師、副主任醫師。每天有臨床經驗豐富的資深專科醫生應診，采用因人而異、因病施治、標本兼治的診療方法，為津門女性的健康保駕護航。
溫馨提示：以上針對【上環的注意事項】的相關介紹，如果還有其他疑問想要了解或者想要治療疾病，您可以點擊此處免費預約咨詢，津好醫院將為您解答疑問。
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塑料制品怎樣的用的放心
快下班了 分享個博文給大家普及點生活小知識吧！
塑料制品我們不陌生，平時用來儲存食品覺得很方便，可是又有一些塑料制品可是很危險的哦，其實我們可以分析出塑料制品到底是什么材質的，讓我們的生活更加安心吧!
當我們買塑料制品的時候我們應該更加關盒子（瓶子）底部的數字標志，現在給大家解讀一下吧！
http://cache.soso.com/image/pic/photo/df/jiank_zh_071801.jpg數字1生產材質：PET聚對苯二甲酸乙二醇脂多用于生產礦泉水瓶、碳酸飲料瓶等。耐熱至70℃易變形，有對人體有害的物質融出。1號塑料品用了10個月后，可能釋放出致癌物DEHP。不能放在汽車內曬太陽；不要裝酒、油等物質。
數字2生產材質：HDPE高密度聚乙烯多用于生產裝飾白色藥瓶、清潔用品、沐浴產品。不要再用來做為水杯，或者用來做儲物容器裝其他物品。清潔不徹底，不要循環使用。
數字3生產材質：PVC聚氯乙烯多用于生產雨衣、建材、塑料膜、塑料盒等。可塑性優良，價錢便宜，故使用很普遍，只能耐熱81℃.高溫時容易有不好的物質產生,很少被用于食品包裝。難清洗易殘留，不要循環使用。若裝飲品不要購買。
數字4生產材質：CPE聚乙烯多用于生產保鮮膜、塑料膜等。高溫時有有害物質產生，有毒物隨食物進入人體后，可能引起乳腺癌、新生兒先天缺陷等疾病。保鮮膜別進微波爐。
（保鮮膜我們這么常用，你在購買的時候注意了嗎？快點丟掉那些有毒的吧，放心的健康的才是我們需要的！）數字5生產材質：PP聚丙烯多用于生產豆漿瓶、優酪乳瓶、果汁飲料瓶、微波爐餐盒。熔點高達167℃，是唯一可以放進微波爐的塑料盒，可在小心清潔后重復使用。需要注意，有些微波爐餐盒，盒體以5號PP制造，但盒系統家具蓋卻以1號PE制造，由于PE不能抵受高溫，故不能與盒體一并放進微波爐。
數字6生產材質：PS聚苯乙烯多用于生產碗裝泡面盒、快餐盒。不能放進微波爐中，以免因溫度過高而釋出化學物。裝酸（如柳橙汁）、堿性物質后，會分解出致癌物質。避免用快餐盒打包滾燙的食物。別用微波爐煮碗裝方便面。
數字7生產材質：PC其它類多用于生產水壺、太空杯、奶瓶。百貨公司常用這樣材質的水杯當贈品。很容易釋放出有毒的物質雙酚A，對人體有害。使用時不要加熱，不要在陽光下直曬。
塑料制品我們不陌生，平時用來儲存食品覺得很方便，可是又有一些塑料制品可是很危險的哦，其實我們可以分析出塑料制品到底是什么材質的，讓我們的生活更加安心吧!
當我們買塑料制品的時候我們應該更加關盒子（瓶子）底部的數字標志，現在給大家解讀一下吧！
http://cache.soso.com/image/pic/photo/df/jiank_zh_071801.jpg數字1生產材質：PET聚對苯二甲酸乙二醇脂多用于生產礦泉水瓶、碳酸飲料瓶等。耐熱至70℃易變形，有對人體有害的物質融出。1號塑料品用了10個月后，可能釋放出致癌物DEHP。不能放在汽車內曬太陽；不要裝酒、油等物質。
數字2生產材質：HDPE高密度聚乙烯多用于生產裝飾白色藥瓶、清潔用品、沐浴產品。不要再用來做為水杯，或者用來做儲物容器裝其他物品。清潔不徹底，不要循環使用。
數字3生產材質：PVC聚氯乙烯多用于生產雨衣、建材、塑料膜、塑料盒等。可塑性優良，價錢便宜，故使用很普遍，只能耐熱81℃.高溫時容易有不好的物質產生,很少被用于食品包裝。難清洗易殘留，不要循環使用。若裝飲品不要購買。
數字4生產材質：CPE聚乙烯多用于生產保鮮膜、塑料膜等。高溫時有有害物質產生，有毒物隨食物進入人體后，可能引起乳腺癌、新生兒先天缺陷等疾病。保鮮膜別進微波爐。
（保鮮膜我們這么常用，你在購買的時候注意了嗎？快點丟掉那些有毒的吧，放心的健康的才是我們需要的！）數字5生產材質：PP聚丙烯多用于生產豆漿瓶、優酪乳瓶、果汁飲料瓶、微波爐餐盒。熔點高達167℃，是唯一可以放進微波爐的塑料盒，可在小心清潔后重復使用。需要注意，有些微波爐餐盒，盒體以5號PP制造，但盒系統家具蓋卻以1號PE制造，由于PE不能抵受高溫，故不能與盒體一并放進微波爐。
數字6生產材質：PS聚苯乙烯多用于生產碗裝泡面盒、快餐盒。不能放進微波爐中，以免因溫度過高而釋出化學物。裝酸（如柳橙汁）、堿性物質后，會分解出致癌物質。避免用快餐盒打包滾燙的食物。別用微波爐煮碗裝方便面。
數字7生產材質：PC其它類多用于生產水壺、太空杯、奶瓶。百貨公司常用這樣材質的水杯當贈品。很容易釋放出有毒的物質雙酚A，對人體有害。使用時不要加熱，不要在陽光下直曬。
周星馳被曝再結智慧型新歡 同席用餐相談甚歡
南方都市報7月20日報道 近日周星馳將開拍《大話西游之除魔傳奇》的消息宣布，由其擔任執行董事的比高集團的股票也立即大幅攀升，周星馳的感情生活歷來也是傳媒追蹤之焦點。
近日他就在香港被拍到與女友人一起吃飯的圖片，相片中的周星馳打扮斯文又瀟灑，飯臺上逗得女友人開懷大笑，而報道此事的周刊還指出，周星馳雖然桃花多，但智慧型女友于文鳳的正印地位一直固若磐石，這次周刊拍到的“四眼”女友人，在聊天中可與他就投資交流心得，十分符合周星馳的選女友標準！
自去年2月與拍拖十年的于文鳳分手后，傳媒對于周星馳的感情生活都頗為關心。近日他就被發現與一個容貌與朱茵有幾分相像的女友人一起吃壽司。向來打扮不修邊幅的周星馳今次身穿西裝外套與時興的過膝短褲，顯得斯文又有型，而系統家具在吃壽司的期間，周星馳與女友人相談甚歡，還不時以英語及粵語交流投資心得，過程中還夾刺身給對方品嘗，表現得十分有風度。據周刊報道，周星馳近年來選擇女友以知識型為主，希望有助自己在商場上打拼，于文鳳是豪門之后，又從小被培養商業頭腦，周星馳的公司上市，就得益于她不少。現在周星馳失去了于文鳳這個得力助手，“再親近善于投資的‘四眼朱茵’，絕非無厘頭之舉。”
昨日南都記者聯系了周星馳的發言人魏先生，對于這位新出現的“緋聞女友”，他表示不做任何回應，不過他就透露目前周星馳人正在橫店忙著新戲的拍攝，新戲預計9月份殺青。
近日他就在香港被拍到與女友人一起吃飯的圖片，相片中的周星馳打扮斯文又瀟灑，飯臺上逗得女友人開懷大笑，而報道此事的周刊還指出，周星馳雖然桃花多，但智慧型女友于文鳳的正印地位一直固若磐石，這次周刊拍到的“四眼”女友人，在聊天中可與他就投資交流心得，十分符合周星馳的選女友標準！
自去年2月與拍拖十年的于文鳳分手后，傳媒對于周星馳的感情生活都頗為關心。近日他就被發現與一個容貌與朱茵有幾分相像的女友人一起吃壽司。向來打扮不修邊幅的周星馳今次身穿西裝外套與時興的過膝短褲，顯得斯文又有型，而系統家具在吃壽司的期間，周星馳與女友人相談甚歡，還不時以英語及粵語交流投資心得，過程中還夾刺身給對方品嘗，表現得十分有風度。據周刊報道，周星馳近年來選擇女友以知識型為主，希望有助自己在商場上打拼，于文鳳是豪門之后，又從小被培養商業頭腦，周星馳的公司上市，就得益于她不少。現在周星馳失去了于文鳳這個得力助手，“再親近善于投資的‘四眼朱茵’，絕非無厘頭之舉。”
昨日南都記者聯系了周星馳的發言人魏先生，對于這位新出現的“緋聞女友”，他表示不做任何回應，不過他就透露目前周星馳人正在橫店忙著新戲的拍攝，新戲預計9月份殺青。
住建部清廉的令人發笑！
今日看了一則新聞，讓人看得目瞪口呆、心潮澎湃。在世界房地產最熱的中國，作為中國最高級的“房地產管理部門”住建部，一年的招待費僅有區區26萬元，僅僅相當于一個鄉鎮的水平，按照北京市的消費接待標準，也就是30頓飯的水平，一個國家級部委一個月2-3次接待？這種數字的披露，展示的不是住建部的清廉，而是給人們留下了無數的笑料！
中國官僚最大的毛病就是總認為自己最聰明，而別人尤其是百姓都是愚蠢的。對于住建部的公布的接待費，只要腦子正常的，沒有人會相信。其一，現實之中一個鎮政府的招待費恐怕都不止26萬元，被鎮政府吃垮飯店的新聞也屢有所聞，堂堂住建部為何僅為26萬？其二，更匪夷所思的是，26萬的招待費到了2011年還被縮減了約一半；其三，眼下CPI一路飆升，餐飲業也刮漲價風，住建部何以不升反降！而一直抱怨缺少科研經費的中科院，一天招待費就達27萬元，更讓人啼笑皆非的是國家計生委去年因公出國(境)費支出470.54萬元，超過一半，實在讓人看不懂。全世界搞計劃生育的國家就屬中國水平高，美英等國一直認為中國的計劃生育政策侵犯人權，難道計劃生育出國還能學到什么好經驗？
這樣的公布還不如不公布，因為這是對民意的嘲弄，對廣大民眾智商的蔑視！中國任何一個超過百人的處級單位，怎么節省一年都得十系統家具幾萬招待費，諾大的一個國家住建部何以只有區區26萬！有網友說，這是因為住建部的飯局總是有開發商買單。即使這樣，中國一個部級單位就是部內開會買些礦泉水、為處級以上領導干部辦公室里備些公務接待用的香煙、茶葉（這些東西中國領導干部是不會從家里拿來應付公務接待的），全年下來也不會少于20萬！
中國官僚最大的毛病就是總認為自己最聰明，而別人尤其是百姓都是愚蠢的。對于住建部的公布的接待費，只要腦子正常的，沒有人會相信。其一，現實之中一個鎮政府的招待費恐怕都不止26萬元，被鎮政府吃垮飯店的新聞也屢有所聞，堂堂住建部為何僅為26萬？其二，更匪夷所思的是，26萬的招待費到了2011年還被縮減了約一半；其三，眼下CPI一路飆升，餐飲業也刮漲價風，住建部何以不升反降！而一直抱怨缺少科研經費的中科院，一天招待費就達27萬元，更讓人啼笑皆非的是國家計生委去年因公出國(境)費支出470.54萬元，超過一半，實在讓人看不懂。全世界搞計劃生育的國家就屬中國水平高，美英等國一直認為中國的計劃生育政策侵犯人權，難道計劃生育出國還能學到什么好經驗？
這樣的公布還不如不公布，因為這是對民意的嘲弄，對廣大民眾智商的蔑視！中國任何一個超過百人的處級單位，怎么節省一年都得十系統家具幾萬招待費，諾大的一個國家住建部何以只有區區26萬！有網友說，這是因為住建部的飯局總是有開發商買單。即使這樣，中國一個部級單位就是部內開會買些礦泉水、為處級以上領導干部辦公室里備些公務接待用的香煙、茶葉（這些東西中國領導干部是不會從家里拿來應付公務接待的），全年下來也不會少于20萬！
2011年7月1日星期五
開發商資金趨緊住宅房價穩中有降
在限購令中，溫州樓市磕磕碰碰地走完上半年。明天開始，就是下半年行情的起點了，今天《我的家》聯合三角洲地產、平安易居推出的“房產半月談”欄目就來聊聊下半年溫州樓市的動向，大家也可以通過微博與我們互動，談談自己對下半年樓市的看法。
2011年的樓市剛剛走完了上半場回顧半年來溫州市區的樓市，大概可以用“乏善可陳”來形容：一級市場，市政府及相關職能部門制訂的土地出讓計劃相比往年具有難以比擬的充裕性，買方市場的應對卻是“炮聲寥寥”，前后好幾次的土地招投標都遭遇了冷場；二級市場，雖然有一個精英公寓開盤獲得了滿堂紅，更多的樓盤卻在充滿觀望的氛圍中按兵不動，靜觀風向；三級市場，不少投資者掂量再三之后紛紛掛牌出讓手頭多余的房源，討價還價的籌碼正在日益向買方傾斜，但成交量的起伏和滑坡卻讓許多中介機構深切感覺到寒流的存在。
樓市宏觀調控的力度和效果，相比最近幾年達到了一個新的層級。很多業內人士將本輪樓市的表現與2008年的同期進行對比，并期待著政府能夠像2008年下半年一樣出手“救市”或“托市”，這大概也是很多業內人士包括開發商、投資者觀望心態產生的根源。盡管當前國內有個別城市出于地方利益力圖對中央調控意志進行試探，但中央政府及相關主管部門有關樓市調控的口徑卻始終有緊無松。因此，我們認為，對于樓市而言，2008年的外在環境已無從復制，樓市的健康發展還是要在根本上回歸理性之路，順應和諧之道。
在上述的認識前提下，我們再來分析和展望今年下半場溫州樓市的走向。
一級市場：溫州歷年來都在渴求加大土地供應力度，今年全年溫州市區的土地供應計劃是1700多畝，上半年已完成的比例無疑太低，下半年即使難以完成全部計劃，但可供土地的存量也將大為改善明年及將來的土地市場預期。由于現有的銀根政策，不少開發商手頭資金趨緊，因而拿地的積極性大為減低，但也使得開發商拿地趨于理性。一方面，地價的控制將從源頭上有利于改善房價的構成；另一方面，我市逐年放寬的土地供應計劃也可以大大增加未來的房源，房源供應量的保證也可以使得房價逐步回歸到穩定和合理的水平。
二級市場：上半年精英公寓的“售罄”在今年可能是“個案”，但卻顯示出一個樓盤在市場需求空當的把握、總價的控制等方面對于剛需市場的強大吸引力。據我們初步估計，下半年符合上市條件或有開盤意向的市區新盤有10 來個，能夠形成60萬平方米以上的供應，還有幾個次新盤有10萬平方米左右的供應。但仔細分析一下這些樓盤的潛在供應，卻是普遍以大戶型產品為主力，與一般剛需的購買能力相去甚遠。在投資性客戶不斷退市、改善性客戶很多受限于購房資格的市場環境下，如果這些樓盤同場比拼，“營銷戰”將會比較激HP印表機烈，最好的營銷招數也許是看誰肯向客戶“讓利”。
三級市場：對于許多投資者、投機者來說，樓市的調控和預期讓他們炒作和持有多余房源的風險和成本正在日益加大。上半年，市區二手房市場可售房源迅速增加，而剛需購房者卻紛紛選擇租房過渡，除了一些學區房以外，各個板塊二手房的價格普遍開始走低，很多都出現了10%左右的議價空間。上半年新盤供應少，二手房市場行情尚且是如此表現，如果下半年新盤供應增多且價格趨穩、趨降，將進一步對二手市場的供應和議價空間施加壓力。對于剛需來說，在二手市場購買心儀的房子可能正逢其時。
一個健康的市場，必須時刻關注目標客戶的產品需求和購買承受力，并在大致有序的供求平衡中推動市場的不斷發展，樓市也是如此，樓市調控的碳粉匣著力點更是如此。下半場的樓市即將開始，讓我們期待溫州樓市在理性的運行中健康發展。
2011年的樓市剛剛走完了上半場回顧半年來溫州市區的樓市，大概可以用“乏善可陳”來形容：一級市場，市政府及相關職能部門制訂的土地出讓計劃相比往年具有難以比擬的充裕性，買方市場的應對卻是“炮聲寥寥”，前后好幾次的土地招投標都遭遇了冷場；二級市場，雖然有一個精英公寓開盤獲得了滿堂紅，更多的樓盤卻在充滿觀望的氛圍中按兵不動，靜觀風向；三級市場，不少投資者掂量再三之后紛紛掛牌出讓手頭多余的房源，討價還價的籌碼正在日益向買方傾斜，但成交量的起伏和滑坡卻讓許多中介機構深切感覺到寒流的存在。
樓市宏觀調控的力度和效果，相比最近幾年達到了一個新的層級。很多業內人士將本輪樓市的表現與2008年的同期進行對比，并期待著政府能夠像2008年下半年一樣出手“救市”或“托市”，這大概也是很多業內人士包括開發商、投資者觀望心態產生的根源。盡管當前國內有個別城市出于地方利益力圖對中央調控意志進行試探，但中央政府及相關主管部門有關樓市調控的口徑卻始終有緊無松。因此，我們認為，對于樓市而言，2008年的外在環境已無從復制，樓市的健康發展還是要在根本上回歸理性之路，順應和諧之道。
在上述的認識前提下，我們再來分析和展望今年下半場溫州樓市的走向。
一級市場：溫州歷年來都在渴求加大土地供應力度，今年全年溫州市區的土地供應計劃是1700多畝，上半年已完成的比例無疑太低，下半年即使難以完成全部計劃，但可供土地的存量也將大為改善明年及將來的土地市場預期。由于現有的銀根政策，不少開發商手頭資金趨緊，因而拿地的積極性大為減低，但也使得開發商拿地趨于理性。一方面，地價的控制將從源頭上有利于改善房價的構成；另一方面，我市逐年放寬的土地供應計劃也可以大大增加未來的房源，房源供應量的保證也可以使得房價逐步回歸到穩定和合理的水平。
二級市場：上半年精英公寓的“售罄”在今年可能是“個案”，但卻顯示出一個樓盤在市場需求空當的把握、總價的控制等方面對于剛需市場的強大吸引力。據我們初步估計，下半年符合上市條件或有開盤意向的市區新盤有10 來個，能夠形成60萬平方米以上的供應，還有幾個次新盤有10萬平方米左右的供應。但仔細分析一下這些樓盤的潛在供應，卻是普遍以大戶型產品為主力，與一般剛需的購買能力相去甚遠。在投資性客戶不斷退市、改善性客戶很多受限于購房資格的市場環境下，如果這些樓盤同場比拼，“營銷戰”將會比較激HP印表機烈，最好的營銷招數也許是看誰肯向客戶“讓利”。
三級市場：對于許多投資者、投機者來說，樓市的調控和預期讓他們炒作和持有多余房源的風險和成本正在日益加大。上半年，市區二手房市場可售房源迅速增加，而剛需購房者卻紛紛選擇租房過渡，除了一些學區房以外，各個板塊二手房的價格普遍開始走低，很多都出現了10%左右的議價空間。上半年新盤供應少，二手房市場行情尚且是如此表現，如果下半年新盤供應增多且價格趨穩、趨降，將進一步對二手市場的供應和議價空間施加壓力。對于剛需來說，在二手市場購買心儀的房子可能正逢其時。
一個健康的市場，必須時刻關注目標客戶的產品需求和購買承受力，并在大致有序的供求平衡中推動市場的不斷發展，樓市也是如此，樓市調控的碳粉匣著力點更是如此。下半場的樓市即將開始，讓我們期待溫州樓市在理性的運行中健康發展。
長春公積金個人住房貸款全面收緊
瞞報擁有住房情況將被收回貸款并追索利息差額在商業銀行貸款日趨緊縮的情勢下，公積金貸款也在進一步收緊。長春市民李珍(化名)清楚地記得，在一個月以前咨詢過關于用公積金貸款購買第二套住房的細則，“那時，工作人員告訴我，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。可是現在變了，我可能得放棄購買第二套房的想法了。想買的房子總價70萬元，自己已經湊夠了35萬元，按照原政策再貸款35萬元就能購買新房了，可是現在一問才了解到，長春市第二套住房的首付比例已經提高到60%了。”李珍告訴記者。
長春公積金貸款第二套住房首付不低于60%據記者采訪得知，長春市住房公積金管理中心于2011年6月10日起對原有執行的住房公積金個人住房貸款政策進行部分調整。調整的依據是結合了住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、銀監會《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》和長春市人民政府《關于進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的實施意見》作出的，這一文件是以《關于調整長春市住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)形式下發執行的。
《通知》規定，“使用住房公積金個人住房貸款購買第二套住房的，購房首付款比例不得低于60%，貸款利率執行同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放個人住房公積金貸款。”
建筑面積90平方米以上首套房首付不低于30%《通知》中還要求，“住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住住房，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通新建商品住房的，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，購房首付款比例不得低于20%，套型建筑面積在90平方米以上的，購房首付款比例不得低于30%。”而使用住房公積金個人住房貸款購買普通二手住房的，購房首付款比例政策不變。
瞞報將被提前收回貸款并追索利息差額據了解，《通知》要求，職工家庭在購買住房前，應當填寫《長春市家庭購房申請報表》，提供相關證明材料，如實向房地產開發企業、經紀機構、二手房交易登記窗口如實申報有關情況。經審查或核查后，《長春市家庭購房申報表》隨貸款申請材料一并提交，作為中心確定職工家庭實際擁有住房套數的基本依據。
此外，住房公積金貸款中職工家庭已擁有的住房套數，應依據《長春市家庭購房申報表》和擬購房家庭(含未成年子女)已實際使用住房公積金個人住房貸款購買的成套住房數量(具體以通過住房公積金信息管理系統查詢的結果為準)進行綜合認定。如職工家庭已使用住房公積金個人住房貸款購買的住房數量多于申報的住房數量，應以前者為準。
對于填寫《長春市家庭購房申請報表》不如實的情況，昨日，該中心相關人士表示，“職工家庭瞞報家庭擁有住房情況，一經發現，長春市住房公積金HP印表機管理中心將根據具體情況決定提前收回貸款或執行新的貸款利率，并保留對職工利息差額的追索權。
同時，記者了解到，這只是一個暫時規定，因為此次調整的住房公積金個人住房貸款政策暫定執行至2011年12月31日。
分析公積金貸款或將降溫對此，昨日，記者采訪了中國房產信息集團長春分公司研展咨詢部首席分析師趙新宇，他認為，這是長春公積金版的“限購令”。
這一新規的實施，長春公積金貸款或將“降溫”。它的影響有可能會在一段時期內抑制公積金二套房貸的需求，減少公積金二套房貸數量。
他分析，國家相繼對樓市進行一系列的調控后，很多市民購房的觀望情緒本身就很濃厚，所以這一新規，對普通職工家庭將產生一定的影響，即使碳粉匣如此，對于有剛性需求的購房者來說，公積金貸款利率仍然低于商業銀行貸款利率，優勢十分明顯。（本報記者 鄒智威）
長春公積金貸款第二套住房首付不低于60%據記者采訪得知，長春市住房公積金管理中心于2011年6月10日起對原有執行的住房公積金個人住房貸款政策進行部分調整。調整的依據是結合了住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、銀監會《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》和長春市人民政府《關于進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的實施意見》作出的，這一文件是以《關于調整長春市住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)形式下發執行的。
《通知》規定，“使用住房公積金個人住房貸款購買第二套住房的，購房首付款比例不得低于60%，貸款利率執行同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放個人住房公積金貸款。”
建筑面積90平方米以上首套房首付不低于30%《通知》中還要求，“住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住住房，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通新建商品住房的，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，購房首付款比例不得低于20%，套型建筑面積在90平方米以上的，購房首付款比例不得低于30%。”而使用住房公積金個人住房貸款購買普通二手住房的，購房首付款比例政策不變。
瞞報將被提前收回貸款并追索利息差額據了解，《通知》要求，職工家庭在購買住房前，應當填寫《長春市家庭購房申請報表》，提供相關證明材料，如實向房地產開發企業、經紀機構、二手房交易登記窗口如實申報有關情況。經審查或核查后，《長春市家庭購房申報表》隨貸款申請材料一并提交，作為中心確定職工家庭實際擁有住房套數的基本依據。
此外，住房公積金貸款中職工家庭已擁有的住房套數，應依據《長春市家庭購房申報表》和擬購房家庭(含未成年子女)已實際使用住房公積金個人住房貸款購買的成套住房數量(具體以通過住房公積金信息管理系統查詢的結果為準)進行綜合認定。如職工家庭已使用住房公積金個人住房貸款購買的住房數量多于申報的住房數量，應以前者為準。
對于填寫《長春市家庭購房申請報表》不如實的情況，昨日，該中心相關人士表示，“職工家庭瞞報家庭擁有住房情況，一經發現，長春市住房公積金HP印表機管理中心將根據具體情況決定提前收回貸款或執行新的貸款利率，并保留對職工利息差額的追索權。
同時，記者了解到，這只是一個暫時規定，因為此次調整的住房公積金個人住房貸款政策暫定執行至2011年12月31日。
分析公積金貸款或將降溫對此，昨日，記者采訪了中國房產信息集團長春分公司研展咨詢部首席分析師趙新宇，他認為，這是長春公積金版的“限購令”。
這一新規的實施，長春公積金貸款或將“降溫”。它的影響有可能會在一段時期內抑制公積金二套房貸的需求，減少公積金二套房貸數量。
他分析，國家相繼對樓市進行一系列的調控后，很多市民購房的觀望情緒本身就很濃厚，所以這一新規，對普通職工家庭將產生一定的影響，即使碳粉匣如此，對于有剛性需求的購房者來說，公積金貸款利率仍然低于商業銀行貸款利率，優勢十分明顯。（本報記者 鄒智威）
長春土地出讓面積440萬平米 大幅超越去年同期
近幾年來，中央企業境外經營規模迅速增長。但同時，央企境外資產運營中風險意識不強，重投資、輕管理等問題開始顯現，由于對當地政治、經濟、法律、文化等了解不夠，加之自身原因，央企境外投資折本情況屢有發生，多家央企境外投資項目出現違規或虧損。
百家央企有境外投資隨著我國經濟的高速增長，企業“走出去”步伐的加快，越來越多的企業尤其是央企開始在全球范圍內配置資源。
“在這個過程中，境外投資出現了兩個變化。”中國政法大學教授李曙光說。一是國有資產總量迅速增長，其主要承載體央企已經融入全球經濟中，跨國性央企出現；二是由于對當地政治、經濟、法律、文化等了解不夠，加之自身原因，央企境外投資折本情況屢有發生。
據國資委初步統計，截至2010年年底，約100家央企在境外(含港澳地區)設立了子企業或管理機構，境外業務正成為央企重要的利潤來源。伴隨著境外投資規模的擴大，其涉足領域越來越廣，從初期的原材料、資源投資擴展到金融領域，相應而來的潛在風險也越來越大。
境外投資折本屢發生審計署不久前發布的一組審計公告顯示，多家央企境外投資項目出現違規或虧損。報告顯示，中國兵器裝備集團公司所屬天威新能源控股有限公司與境外某公司簽訂10年期、4.68億美元購貨合同，并預付7900萬美元貨款。后由于該境外公司瀕臨破產、無法履約，后期投資缺口巨大，天威新能源的前期投資面臨風險。
中國兵器裝備集團并非個例。截至2009年底，中化集團[簡介 最新動態]投資開發的6個海外油氣田項目中，有2個項目雖盈利但未達到可行性研究的預期目標，累計凈現金流比預測少1.33億美元；3個項目累計虧損1526.62萬美元。
在金融及衍生品領域，違規或虧損情況同樣存在。2009年，中糧[簡介 最新動態]集團有限公司為所屬中糧集團(香港)有限公司下屬的合資企業發售的信托產品募集資金16980萬元提供融資擔保。到2009年底，該合資企業賬面凈資產506萬元，資產負債率達98.85%。第三期信托產品將于2011年到期，中糧集團存在潛在連帶責任風險。
另一家央企中國中鋼集團公司所屬的中鋼國際控股下屬公司謹信投資有限公司開展期貨交易未嚴格遵守套期保值原則，通過境外非法期貨經紀商從事境外期貨交易，導致184.68萬元難以收回。
不論是因經營不善造成的虧損，還是由于監管漏洞造成HP印表機的資產流失，加強對境外國有資產的監管已迫在眉睫。
國資委開出兩張“藥單”
日前，國資委開出兩張“藥單”，頒布了《中央企業境外國有資產監督管理暫行辦法》和《中央企業境外國有產權管理暫行辦法》。兩辦法將于2011年7月1日起施行。專家認為，兩辦法出臺有利于規范央企境外投資行為，但若要建立境外國有資產保值增值的長效機制還有很長的路要走。
對外經濟貿易大學中國WTO研究院院長張漢林認為，雖然我國央企對外投資日益增多，但無論是直接投資還是間接投資，其平均盈利水平均不高。我國一直缺乏相對系統的境外投資管理辦法，沒有形成完善的監控體系，不能有效地監控境外投資風險尤其是金融領域的投資風險。
針對備受關注的央企境外金融衍生交易行為，《中央企碳粉匣業境外國有資產監督管理暫行辦法》作出了嚴格規定。新辦法也對境外經營中普遍存在且易引發國有資產流失的個人代持股權、離岸公司監管、外派人員薪酬等特殊業務提出了規范要求。據新華社電
百家央企有境外投資隨著我國經濟的高速增長，企業“走出去”步伐的加快，越來越多的企業尤其是央企開始在全球范圍內配置資源。
“在這個過程中，境外投資出現了兩個變化。”中國政法大學教授李曙光說。一是國有資產總量迅速增長，其主要承載體央企已經融入全球經濟中，跨國性央企出現；二是由于對當地政治、經濟、法律、文化等了解不夠，加之自身原因，央企境外投資折本情況屢有發生。
據國資委初步統計，截至2010年年底，約100家央企在境外(含港澳地區)設立了子企業或管理機構，境外業務正成為央企重要的利潤來源。伴隨著境外投資規模的擴大，其涉足領域越來越廣，從初期的原材料、資源投資擴展到金融領域，相應而來的潛在風險也越來越大。
境外投資折本屢發生審計署不久前發布的一組審計公告顯示，多家央企境外投資項目出現違規或虧損。報告顯示，中國兵器裝備集團公司所屬天威新能源控股有限公司與境外某公司簽訂10年期、4.68億美元購貨合同，并預付7900萬美元貨款。后由于該境外公司瀕臨破產、無法履約，后期投資缺口巨大，天威新能源的前期投資面臨風險。
中國兵器裝備集團并非個例。截至2009年底，中化集團[簡介 最新動態]投資開發的6個海外油氣田項目中，有2個項目雖盈利但未達到可行性研究的預期目標，累計凈現金流比預測少1.33億美元；3個項目累計虧損1526.62萬美元。
在金融及衍生品領域，違規或虧損情況同樣存在。2009年，中糧[簡介 最新動態]集團有限公司為所屬中糧集團(香港)有限公司下屬的合資企業發售的信托產品募集資金16980萬元提供融資擔保。到2009年底，該合資企業賬面凈資產506萬元，資產負債率達98.85%。第三期信托產品將于2011年到期，中糧集團存在潛在連帶責任風險。
另一家央企中國中鋼集團公司所屬的中鋼國際控股下屬公司謹信投資有限公司開展期貨交易未嚴格遵守套期保值原則，通過境外非法期貨經紀商從事境外期貨交易，導致184.68萬元難以收回。
不論是因經營不善造成的虧損，還是由于監管漏洞造成HP印表機的資產流失，加強對境外國有資產的監管已迫在眉睫。
國資委開出兩張“藥單”
日前，國資委開出兩張“藥單”，頒布了《中央企業境外國有資產監督管理暫行辦法》和《中央企業境外國有產權管理暫行辦法》。兩辦法將于2011年7月1日起施行。專家認為，兩辦法出臺有利于規范央企境外投資行為，但若要建立境外國有資產保值增值的長效機制還有很長的路要走。
對外經濟貿易大學中國WTO研究院院長張漢林認為，雖然我國央企對外投資日益增多，但無論是直接投資還是間接投資，其平均盈利水平均不高。我國一直缺乏相對系統的境外投資管理辦法，沒有形成完善的監控體系，不能有效地監控境外投資風險尤其是金融領域的投資風險。
針對備受關注的央企境外金融衍生交易行為，《中央企碳粉匣業境外國有資產監督管理暫行辦法》作出了嚴格規定。新辦法也對境外經營中普遍存在且易引發國有資產流失的個人代持股權、離岸公司監管、外派人員薪酬等特殊業務提出了規范要求。據新華社電
多家央企境外項目違規或虧損
歷經近半年的國家嚴厲的宏觀調控，并沒有影響到長春土地市場供需的火熱現狀，隨著6月29日長春土地市場再次拍出77萬余平方米的商住用地，今年上半年，長春市商住用地出讓總面積已經達到440余萬平方米，成交金額近120億元，這都大大超越了去年同期。
其中，高新區成為土地出讓焦點區域，而大開發商的頻頻拿地也成為了上半年土地市場的另一大特點。預計今年下半年，還會有超過上半年出讓面積的土地被掛牌出讓，下半年土地出讓市場依舊值得期待。
上半年：
大開發商頻拿大地塊高新區成為出讓焦點據記者粗略計算，今年上半年，長春市共出讓商住用地43塊，成交總面積440余萬平方米，成交總額約120億元，同去年上半年土地出讓情況相比，都大幅提高。去年1-6月，長春土地市場成交總面積267萬平方米，成交總金額約55億。這樣看來，正在經受國家嚴厲宏觀調控考驗的長春土地市場并沒有受到太大影響，市場供需依舊火熱。
此外，從今年上半年的土地出讓情況來看，呈現出兩個不同特點。首先是大開發商在逆市中頻頻拿地，從年初開始，力旺、天茂、萬科、恒大、和記黃埔等大地產公司紛紛祭出大手筆，并且都是出讓面積比較大的大地塊，其中，今年3月17日，天茂地產在高新區一口氣連下五城，拿下總面積約70萬平方米的土地；而僅僅一天之后，萬科在凈月區摘得35萬平方米土地；5月13日以及6月23日，恒大和富源晟和分別拿下30萬平方米以及35萬余平方米的地塊。大開發商的“大手筆”，是今年上半年土地出讓市場大幅超越去年同期的重要原因之一。
上半年土地出讓的另外一個特點，是出讓地塊多集中在高新區，43塊成交地塊，有18塊位于高新區，占出讓數量的三分之一還多，這也能折射出高新區尤其是八一水庫區域房地產開發的火熱。此外，凈月區和寬城區也成為了房地產開發的熱點。
歷經近半年的國家嚴厲的宏觀調控，并沒有影響到長春土地市場供需的火熱現狀，隨著6月29日長春土地市場再次拍出77萬余平方米的商住用地，今年上半年，長春市商住用地出讓總面積已經達到440余萬平方米，成交金額近120億元，這都大大超越了去年同期。
其中，高新區成為土地出讓焦點區域，而大開發商的頻頻拿地也成為了上半年土地市場的另一大特點。預計今年下半年，還會有超過上半年出讓面積的土地被掛牌出讓，下半年土地出讓市場依舊值得期待。
下半年：
出讓面積可能是上半年的一倍長江區、高新北區HP印表機是重點 從長春市國土資源局公布的2011年長春市土地出讓計劃中看，今年預計將出讓商住用地近1000萬平方米，這樣看來，今年上半年才完成全年計劃的45%，因此可以預計，下半年土地市場將繼續呈現井噴態勢。但是從上半年中小開發企業拿地的積極性來看，已經同去年下半年中小企業瘋狂拿地形成鮮明對比。因此，以上半年的情況來分析，雖然同去年同期出讓面積有大量增加，但下半年能否達到全年計劃仍然很難說。
另外，今年的國有建設用地供應計劃有一個變化，就是加入了長江區，長江區也就是現在所說的長春寬城經濟開發區，原名為長春長江路經濟開發區，是繼長春高新、經開、凈月和西新區之后成立的第五個開發區。今年長江區共有近600萬平方米的經營性土地待讓。上半年長江區出讓的土地僅有寥寥數塊。這樣看來，下半年長江區的土地出讓依然是焦點。此外，據傳今年上半年高新北區有大量土地列入供應計劃，但是因為碳粉匣種種原因并沒有出現，只有天潤地產在上半年的最后兩天落戶高新北區，因此，下半年高新北區的土地出場情況仍然值得關注。
其中，高新區成為土地出讓焦點區域，而大開發商的頻頻拿地也成為了上半年土地市場的另一大特點。預計今年下半年，還會有超過上半年出讓面積的土地被掛牌出讓，下半年土地出讓市場依舊值得期待。
上半年：
大開發商頻拿大地塊高新區成為出讓焦點據記者粗略計算，今年上半年，長春市共出讓商住用地43塊，成交總面積440余萬平方米，成交總額約120億元，同去年上半年土地出讓情況相比，都大幅提高。去年1-6月，長春土地市場成交總面積267萬平方米，成交總金額約55億。這樣看來，正在經受國家嚴厲宏觀調控考驗的長春土地市場并沒有受到太大影響，市場供需依舊火熱。
此外，從今年上半年的土地出讓情況來看，呈現出兩個不同特點。首先是大開發商在逆市中頻頻拿地，從年初開始，力旺、天茂、萬科、恒大、和記黃埔等大地產公司紛紛祭出大手筆，并且都是出讓面積比較大的大地塊，其中，今年3月17日，天茂地產在高新區一口氣連下五城，拿下總面積約70萬平方米的土地；而僅僅一天之后，萬科在凈月區摘得35萬平方米土地；5月13日以及6月23日，恒大和富源晟和分別拿下30萬平方米以及35萬余平方米的地塊。大開發商的“大手筆”，是今年上半年土地出讓市場大幅超越去年同期的重要原因之一。
上半年土地出讓的另外一個特點，是出讓地塊多集中在高新區，43塊成交地塊，有18塊位于高新區，占出讓數量的三分之一還多，這也能折射出高新區尤其是八一水庫區域房地產開發的火熱。此外，凈月區和寬城區也成為了房地產開發的熱點。
歷經近半年的國家嚴厲的宏觀調控，并沒有影響到長春土地市場供需的火熱現狀，隨著6月29日長春土地市場再次拍出77萬余平方米的商住用地，今年上半年，長春市商住用地出讓總面積已經達到440余萬平方米，成交金額近120億元，這都大大超越了去年同期。
其中，高新區成為土地出讓焦點區域，而大開發商的頻頻拿地也成為了上半年土地市場的另一大特點。預計今年下半年，還會有超過上半年出讓面積的土地被掛牌出讓，下半年土地出讓市場依舊值得期待。
下半年：
出讓面積可能是上半年的一倍長江區、高新北區HP印表機是重點 從長春市國土資源局公布的2011年長春市土地出讓計劃中看，今年預計將出讓商住用地近1000萬平方米，這樣看來，今年上半年才完成全年計劃的45%，因此可以預計，下半年土地市場將繼續呈現井噴態勢。但是從上半年中小開發企業拿地的積極性來看，已經同去年下半年中小企業瘋狂拿地形成鮮明對比。因此，以上半年的情況來分析，雖然同去年同期出讓面積有大量增加，但下半年能否達到全年計劃仍然很難說。
另外，今年的國有建設用地供應計劃有一個變化，就是加入了長江區，長江區也就是現在所說的長春寬城經濟開發區，原名為長春長江路經濟開發區，是繼長春高新、經開、凈月和西新區之后成立的第五個開發區。今年長江區共有近600萬平方米的經營性土地待讓。上半年長江區出讓的土地僅有寥寥數塊。這樣看來，下半年長江區的土地出讓依然是焦點。此外，據傳今年上半年高新北區有大量土地列入供應計劃，但是因為碳粉匣種種原因并沒有出現，只有天潤地產在上半年的最后兩天落戶高新北區，因此，下半年高新北區的土地出場情況仍然值得關注。
上半年房價上漲得到抑制 三季度或遇價格松動
提要：歷經近半年的調控，樓市在2011年上半年行將結束時，低迷之態已顯露無遺。我們基本上可以判斷：房地產市場在嚴厲的調控下，今年上半年一二線城市的房地產市場回落勢頭明顯，三四線城市仍維持正增長。
歷經近半年的調控，樓市在2011年上半年行將結束時，低迷之態已顯露無遺。以限購、限貸、限價為主要手段的樓市調控，效力正在逐漸釋放，但業內仍普遍擔心地方不堪壓力致使調控效果打折的狀況在下半年出現。
上半年房價上漲得到抑制2011年1月份的房地產市場延續了去年年底以來“量漲價升”的火熱勢頭，顯然不符合中央“合理引導住房需求、促進房地產市場平穩健康發展”的目標，從而導致了今年1月26日針對樓市的新“國八條”調控政策出臺。
受其影響，截至6月中旬，2011年一級市場全國土地累計成交3.4億平方米，相比去年同期增長0，成交金額為4980億，相比去年同期下降10%。其中，一線城市成交金額下降幅度為47%，二線城市下降幅度為18%。
今年1~5月全國商品住宅的成交面積僅同比增長9.1%，是2005年至今同期的次低，僅高于2008年同期。分城市來看，一線城市的北京、上海、深圳三個城市1~5月商品住宅成交量同比分別增長-24%、13%、1%；二線城市的杭州、天津、長沙及成都1~5月商品住宅成交量分別同比增長-22%、1%、-6%及10%；三線城市受限購影響，成交量走勢分化，受限購的佛山、蘇州和廈門的1~5月商品住宅成交分別同比增長36%(5月同比增長-8%)、12%、-19%，而未限購的東莞同比大漲50%。不僅如此，從上述城市1~5月各月的成交量走勢來看，一二線城市成交量整體呈現走低的態勢。
從國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格來看，1月份同比上漲12.7%，其中普通商品住宅銷售價格同比上漲13%，高檔住宅銷售價格同比上漲11.5%。在新“國八條”出臺后，漲幅逐步回落。至5月，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5%以內的城市有36個，比4月份增加了7個。
我們基本上可以判斷：房地產市場在嚴厲的調控下，今年上半年一二線城市的房地產市場回落勢頭明顯，三四線城市仍維持正增長。同時，房價上漲得到了比較成功的抑制。
下半年價格波動將加劇6月23日，溫家寶總理在英國《金融時報》上發表的文章中表示，中國整體價格水平處于可控范圍內，并預計將穩步回落。之前業內普遍預計下半年CPI下行的預期得到了官方的背書，這意味著今年下半年中國經濟超調風險擔憂將逐步消除，貨幣政策在下半年或將轉向，這對于下半年房地產市場的表現作用巨大。
5萬億投資額的3600萬套保障房建設可能帶給地方政府高達2.7萬億新增支出，這將加劇已經達到10萬億負債的地方負擔。另一方面，上半年一二級市場的低迷減少了土地出讓收入和稅收，這對于在2010年土地出讓金占財政收入比例高達76.6%的地方來說是難以接受的。從這個角度來看，調控在地方執行層面可能存在效果打折，而且在下半年將更加明顯。
從市場本身運行的規律來看，2004年至2010年的監測數據告訴我們，下半年的成交量通常會比上半年要顯著放大，而且四季度一般都是全年成交量表現最好的季度。
上述這些都是開發商們對于下半年普遍保持樂觀的原因，也導致了一些開發商敢于在上半年保持“豬堅強”心態。的確，下半年CPI下行帶來調控趨緩的可能，房地產市場成交量一定會顯著放大，相信這也是最沒有懸念的事情。
但是，有些現象引起了我們的高度關注。一般來說，新開工面積滯后1.5年會形成供應。國家統計局的數據顯示，2009年下半年商品住宅新開工面積大約為5.1億平方米，2010年上半年新開工面積大約為6.5億平方米，這意味著2011年全年供應量大概在11.6億平方米，而今年上半年銷售情況比較低迷，截至5月底累計商品住宅銷售面積僅為3.3億平方米，那么下半年將迎來推盤的真正高峰期。
其中，部分城市1~5月的新增預售量同比增長率普通偏低，北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增預售量分別同比增長-54%、-3%、-15%、-16%，這意味著上述城市的開發商推盤并不積極，下半年這些城市的樓盤可HP印表機能會集中上市。
按照過往的經驗，如此大規模的供應量，將會帶來銷售量的增加，同時也會抑制房價上漲動能。而且，整體行業資金面還是逐步趨于緊張的：從凈負債率來看，目前上市公司是66%，低于2008年的峰值89%；從短期負債/現金來看，目前是0.94，低于2008年的峰值1.91；從現金流出/現金流入來看，目前是1.28，2008年峰值是1.89。
即使目前三項指標仍低于2008年峰值，但自第一輪調控以來一直保持著不斷攀升的趨勢，這將驅使開發商未雨綢繆做好預防措施，不排除從三季度開始龍頭房企采取“以價換量”的策略。當然，我們相信即使價格松動，幅度也不會太大，畢竟龍頭房企萬科去年的凈利潤才16%，而保利是17%。
綜上所述，我們對于下半年的成交碳粉匣量保持樂觀的態度，而價格的波動將會在三季度表現得更加明顯。對于購房者來說，這無疑是一件好事。(作者系世聯地產華東首席分析師)
歷經近半年的調控，樓市在2011年上半年行將結束時，低迷之態已顯露無遺。以限購、限貸、限價為主要手段的樓市調控，效力正在逐漸釋放，但業內仍普遍擔心地方不堪壓力致使調控效果打折的狀況在下半年出現。
上半年房價上漲得到抑制2011年1月份的房地產市場延續了去年年底以來“量漲價升”的火熱勢頭，顯然不符合中央“合理引導住房需求、促進房地產市場平穩健康發展”的目標，從而導致了今年1月26日針對樓市的新“國八條”調控政策出臺。
受其影響，截至6月中旬，2011年一級市場全國土地累計成交3.4億平方米，相比去年同期增長0，成交金額為4980億，相比去年同期下降10%。其中，一線城市成交金額下降幅度為47%，二線城市下降幅度為18%。
今年1~5月全國商品住宅的成交面積僅同比增長9.1%，是2005年至今同期的次低，僅高于2008年同期。分城市來看，一線城市的北京、上海、深圳三個城市1~5月商品住宅成交量同比分別增長-24%、13%、1%；二線城市的杭州、天津、長沙及成都1~5月商品住宅成交量分別同比增長-22%、1%、-6%及10%；三線城市受限購影響，成交量走勢分化，受限購的佛山、蘇州和廈門的1~5月商品住宅成交分別同比增長36%(5月同比增長-8%)、12%、-19%，而未限購的東莞同比大漲50%。不僅如此，從上述城市1~5月各月的成交量走勢來看，一二線城市成交量整體呈現走低的態勢。
從國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格來看，1月份同比上漲12.7%，其中普通商品住宅銷售價格同比上漲13%，高檔住宅銷售價格同比上漲11.5%。在新“國八條”出臺后，漲幅逐步回落。至5月，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5%以內的城市有36個，比4月份增加了7個。
我們基本上可以判斷：房地產市場在嚴厲的調控下，今年上半年一二線城市的房地產市場回落勢頭明顯，三四線城市仍維持正增長。同時，房價上漲得到了比較成功的抑制。
下半年價格波動將加劇6月23日，溫家寶總理在英國《金融時報》上發表的文章中表示，中國整體價格水平處于可控范圍內，并預計將穩步回落。之前業內普遍預計下半年CPI下行的預期得到了官方的背書，這意味著今年下半年中國經濟超調風險擔憂將逐步消除，貨幣政策在下半年或將轉向，這對于下半年房地產市場的表現作用巨大。
5萬億投資額的3600萬套保障房建設可能帶給地方政府高達2.7萬億新增支出，這將加劇已經達到10萬億負債的地方負擔。另一方面，上半年一二級市場的低迷減少了土地出讓收入和稅收，這對于在2010年土地出讓金占財政收入比例高達76.6%的地方來說是難以接受的。從這個角度來看，調控在地方執行層面可能存在效果打折，而且在下半年將更加明顯。
從市場本身運行的規律來看，2004年至2010年的監測數據告訴我們，下半年的成交量通常會比上半年要顯著放大，而且四季度一般都是全年成交量表現最好的季度。
上述這些都是開發商們對于下半年普遍保持樂觀的原因，也導致了一些開發商敢于在上半年保持“豬堅強”心態。的確，下半年CPI下行帶來調控趨緩的可能，房地產市場成交量一定會顯著放大，相信這也是最沒有懸念的事情。
但是，有些現象引起了我們的高度關注。一般來說，新開工面積滯后1.5年會形成供應。國家統計局的數據顯示，2009年下半年商品住宅新開工面積大約為5.1億平方米，2010年上半年新開工面積大約為6.5億平方米，這意味著2011年全年供應量大概在11.6億平方米，而今年上半年銷售情況比較低迷，截至5月底累計商品住宅銷售面積僅為3.3億平方米，那么下半年將迎來推盤的真正高峰期。
其中，部分城市1~5月的新增預售量同比增長率普通偏低，北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增預售量分別同比增長-54%、-3%、-15%、-16%，這意味著上述城市的開發商推盤并不積極，下半年這些城市的樓盤可HP印表機能會集中上市。
按照過往的經驗，如此大規模的供應量，將會帶來銷售量的增加，同時也會抑制房價上漲動能。而且，整體行業資金面還是逐步趨于緊張的：從凈負債率來看，目前上市公司是66%，低于2008年的峰值89%；從短期負債/現金來看，目前是0.94，低于2008年的峰值1.91；從現金流出/現金流入來看，目前是1.28，2008年峰值是1.89。
即使目前三項指標仍低于2008年峰值，但自第一輪調控以來一直保持著不斷攀升的趨勢，這將驅使開發商未雨綢繆做好預防措施，不排除從三季度開始龍頭房企采取“以價換量”的策略。當然，我們相信即使價格松動，幅度也不會太大，畢竟龍頭房企萬科去年的凈利潤才16%，而保利是17%。
綜上所述，我們對于下半年的成交碳粉匣量保持樂觀的態度，而價格的波動將會在三季度表現得更加明顯。對于購房者來說，這無疑是一件好事。(作者系世聯地產華東首席分析師)
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