www.soufun.com 房地產門戶-搜房網 2011-08-09 09:09:00 來源：證券日報
[提要]一場房地產調控，促使商業地產迎來了百花齊放的時代。看似規避房地產調控政策的商業地產，果真這邊風景獨好?實則不然，潛在的風險已經顯現。
一場房地產調控，促使商業地產迎來了百花齊放的時代。看似規避房地產調控政策的商業地產，果真這邊風景獨好?實則不然，潛在的風險已經顯現。
運行了十余年的商業地產真正迎來爆發式的增長是在2010年，彼時，新一輪的房地產調控大規模展開，而經濟的復蘇使得商業地產投資價值顯現，商業地產成為開發商最佳的避風港選擇，第三產業的發展也給商業地產的擴張帶來了發展機遇。
2010年，執著于城市綜合體模式的萬達地產掌門人王健林登上“胡潤房地產富豪榜”頭把交椅，這更堅定了地產商轉型商業地產的決心，加之住宅地產的“去住宅化”勢頭，自此，旅游地產、養老地產等泛商業地產開始加速前進。
有機構數據顯示，2010-2020年是商業地產發展黃金10年，他們的判斷標準是，從去年第一季度開始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的商業地產的售價增長、租金增長跟空置率的降低同時發生。然而，由于大批開發商把商業地產作為調控下的“避風港”，短期內開發規模過大并集中入市，較大的市場風險已經醞釀。
“那么多企業進入，未來的商業項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味著競爭加大。”陽光新業總裁助理兼北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿直接指出，目前商業地產貌似火爆的現狀，對行業的健康發展來講并不一定是件好事。
卓越集團總裁李曉平同樣認為，目前業界開始對商業地產又有點過于樂觀了。和住宅市場相比，其實，商業地產也有自身的風險和困難。因為商業市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經營，靠租金收益的話，整個項目的投資回報期很長，會防盜門影響到企業的財務經營指標。
大量企業的進入，面對有限的土地資源，爭奪自然激烈，地價被逐步抬高，開發成本也隨之增加，再融資渠道收緊的大環境下，高息舉債是房地產開發商迫不鏽鋼門不得已的選擇。大量項目的短期激增，為爭奪有限的目標客戶，商業項目的同質化是其一，供過于求將導致項目惡性競爭，商業地產空置率上升，收益率下降，持有成本增加。
鵬欣集團首席運營官徐洪林認為，從長時間的住宅開發向商業地產轉型大約需要七年的時間。李睿預測，在未來1-2年時間內，就有很多商業地產項目陸續出現問題。在3年左右，必然會出現一批倒閉的項目。“那時候也會有商業地產大鱷涌現，同鐵捲門時會引發并購潮。”結合兩位業內人士的判斷，多數以住宅為主的房地產企業將“倒在”轉型的路上。
從企業本身的層面來看，多數房地產開發企業缺少專業的商業地產人才，尤其是近期加入到商業地產轉型隊伍的房地產企業，人才的爭奪也會在這個逐漸壯大起來的市場發展，并不排除商業地產市場再次上演“海盜計劃”。另外，商業地產資金需求量大，投資回報周期長，與住宅開發相對較大的資金杠桿模式完全不同。
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